Alliance: Dünya genelinde kiracının korunması: Uygulamada önem taşıyan hukuki farklılıklar

Ülkeler

Uluslararası bağlamda kiracının korunmasının önemi

Konut kavramı, toplumsal birlikte yaşamın merkezi bir unsurudur ve birçok ülkede farklı düzenlemelere tabidir. Avrupa’da da dünya genelinde de, ülkeler arası ortak ve yeknesak bir kiracının korunması düzenlemesi mevcut değildir. Ancak özellikle kira artışlarının ve konut kıtlığının yaşandığı dönemlerde, bu konu yalnızca Avrupa’da değil, tüm dünyada önemini korumaktadır. Bu doğrultuda, kiracının korunmasına ilişkin tek tip bir düzenleme talebi bulunmaktadır.

Kiracının korunması ulusal bir konudur; tek tek ülkelerde, farklı nedenlerle kimi yerde belirgin biçimde öne çıkar, kimi yerde daha geri planda kalır. Buna göre, kiracının korunması hususu; kiracılık oranının yüksek olduğu ülkelerde, konut kıtlığının bulunduğu büyükşehir ve yoğun nüfuslu bölgelerde ve ayrıca güçlü mahkemelerin ve kiracı derneklerinin bulunduğu ülkelerde genel olarak daha ön plana çıkmaktadır. Kiracının korunmasının öne çıktığı ülkelerde, kural olarak kiracılar için yüksek düzeyde koruma mekanizmaları geçerlidir. Bunlara özellikle düzenlenmiş kira artışları, açık biçimde tanımlanmış fesih nedenleri ve mahkeme yoluyla tahliyeye karşı koruma dahildir.

Avrupa içinde dahi kiracının korunmasındaki farklılıklar ülkeden ülkeye her hâlükârda çok büyüktür. Bununla birlikte kiracının korunmasının toplumsal önemi tüm ülkelerde aynı ölçüde mevcuttur; özellikle kira bedelleri ve işletme giderleri arttığında ve konut arzı kıtlaştığında.

Bu bülten ile, Schindhelm Alliance kapsamındaki çeşitli ülkelerde kiracının korunması konusundaki farklılıkları hukuki karşılaştırma ve ülkeler arası bir analizle inceliyoruz.

Detayda şu sorulara odaklanıyoruz:

  • Kiracının korunması tüm ülkelerde aynı ölçüde mi önemlidir?
  • Hangi ülkelerde kiracının korunması hususu güçlü biçimde şekillenmiştir, nerelerde daha zayıftır?
  • Ülkelere özgü farklılıklar nelerdir?
  • Tüm ülkelerde kira bedeli düzenlemeleri ile fesih ve tahliyeye karşı koruma gibi aynı koruma mekanizmaları var mıdır?
  • Sözleşme kurulurken, sözleşme serbestisinin az olduğu ve bağlayıcı koruyucu hükümler içeren ülkeler hangileridir; kira sözleşmelerinin serbestçe müzakere edilebildiği ülkeler hangileridir?
  • Farklı ülkelerde nelere dikkat edilmelidir?

Yanıtlar sunuyor ve bu yazı ile size kapsamlı bir genel bakış sağlıyoruz.

II. Çin

1. Kira Hukuku Kanunu tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? Kira Hukuku Kanunu ne zaman uygulanır? Ne zaman uygulanmaz?

Çin Medeni Kanunu’nda, hem konut hem de ticari alanlar için uygulama bulan kira sözleşmelerine ilişkin özel bir bölüm bulunmaktadır. Konutlar bakımından ayrıca, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen ve konut piyasasını istikrara kavuşturmayı amaçlayan Devlet Konseyi’nin özel düzenlemeleri de mevcuttur.

2. Kiraya veren olarak kira bedelini belirlemede serbest miyim, yoksa kısıtlamalara tabi miyim? Konutlar için ne geçerlidir? Ticari alanlar için ne geçerlidir?

Kural olarak kira bedelinin belirlenmesi alanında kanuni bir düzenleme bulunmamaktadır. Bununla birlikte, özel kiracılar ile ticari nitelikte kiraya verenler arasındaki ilişkide Tüketicinin Korunması Kanunu uygulanabilir. Bu kanun, diğer hususların yanı sıra adil bir fiyat belirlenmesini de öngörmektedir. Bir fiyat belirlemenin “adil” olup olmadığının tespiti, idari makamlar ve mahkemelerin yetkisindedir.

3. Kira sözleşmemin süresini dilediğim gibi belirleyebilir miyim? Asgari süre şartı var mıdır? Asgari süre şartı tüm kira sözleşmeleri için geçerli midir?

Bir kira sözleşmesi en fazla 20 yıl süreyle akdedilebilir. Bu azami sürenin sona ermesinden sonra sözleşmenin yenilenmesi mümkündür. Asgari süre şartı bulunmamaktadır. Ancak altı aydan uzun süreli bir sözleşme yapılması halinde kira sözleşmesi için zorunlu yazılı şekil şartı vardır..

4. Kiraya veren olarak kiracımın sözleşmesini her zaman feshedebilir miyim? Şekil şartları var mıdır ve haklı bir sebep gerekli midir?

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kanun, “makul bir süre” ile olağan fesih imkânı öngörmektedir. Fesih için bir sebep belirtilmesi gerekmez. Bildirim süresinin makul olup olmadığı, idari makamlar ve mahkemeler tarafından denetlenir. Bu kapsamda somut olayın özelliklerine göre son derece kiracı lehine bir yorumla karşılaşılması ihtimali bulunmaktadır.

Süreli sözleşmelerde ise (Çin’in büyük şehirlerinde mutlak kural niteliğindedir) fesih ancak haklı sebep halinde mümkündür. Bu haklı sebep, kiraya verenin alanından da kaynaklanabilir. Buna, mülkiyet durumuna ilişkin uyuşmazlıklar, idari makamlar tarafından el koyma veya taşınmazın konut olarak kullanılmaya elverişliliği bakımından idari açıdan uygun olmaması dahildir.

III. Almanya

1. Kira Hukuku Kanunu tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? Kira Hukuku Kanunu ne zaman uygulanır? Ne zaman uygulanmaz?

Almanya’da kira hukuku, Alman Medeni Kanunu’nda (BGB) düzenlenmiştir. Bu hükümler, ticari amaçla kullanılan alanların kiralanmasına ve konut kiralamalarına uygulanır. Eyaletlerin yönetmeliklerinde yer alan tamamlayıcı düzenlemeler ise, konut piyasasının sıkışık olduğu bölgelerde konutlar bakımından kira bedeline ilişkin sınırlamalar öngörmektedir. Buna göre, yeni kiralamada kira bedeli, yerel emsal kira bedelinin en fazla %10 üzerinde olabilir. Ancak şu koşulların bulunması halinde bu sınırlama uygulanmaz: 1 Ekim 2014’ten sonra ilk kez kullanım, kapsamlı modernizasyonlar (yeni inşaat niteliği) veya önceki kiranın zaten izin verilen kira bedelinden daha yüksek olması (mevcut durumun korunması).

2. Kiraya veren olarak kira bedelini belirlemede serbest miyim, yoksa kısıtlamalara tabi miyim? Konutlar için ne geçerlidir? Ticari alanlar için ne geçerlidir?

Ticari alanlar: Bu alanda kira bedelinin miktarı taraflarca serbestçe müzakere edilebilir. Taraflar aksini kararlaştırmadıkça, kira bedeli kira sözleşmesinin tüm süresi boyunca sabit kalır. Bununla birlikte taraflar, devam eden kira ilişkisinde kira bedelinin değişebileceğine ilişkin düzenlemeler kararlaştırabilir. Buna, tüketici fiyat endeksindeki değişime bağlanan değer koruma hükümleri dahildir. Bunun için şart, kiraya verenin on yıl süreyle bağlanmasıdır. Bu bağlanma, örneğin 10 yıllık bir sözleşme ile veya daha kısa süreli bir sözleşmede kiracıya kira ilişkisinin on yıla uzatılmasına imkân veren bir uzatma opsiyonu tanınması suretiyle sağlanabilir. Basamaklı kira anlaşmaları da ticari kira sözleşmelerinde mümkündür.

Konut kira hukuku: Kural olarak kiraya veren ile kiracı, kira bedelini serbestçe kararlaştırabilir. Konut kira sözleşmelerinde, kira bedelindeki değişiklik bakımından endeks hükümleri veya basamaklı kira kararlaştırılabilir. Bir kira sözleşmesinde kira bedelinde olası değişikliklere ilişkin bir düzenleme yoksa şu kurallar geçerlidir: Kira artışları, yerel emsal kira bedeline kadar mümkündür. Ancak artış, üç yıl içinde mevcut kiranın en fazla %20’si olabilir (konut piyasasının sıkışık olduğu bölgelerde bu oran %15’tir). Ayrıca modernizasyon tedbirleriyle bağlantılı olarak da kira artışları mümkündür.

3. Kira sözleşmemin süresini dilediğim gibi belirleyebilir miyim? Asgari süre şartı var mıdır? Asgari süre şartı tüm kira sözleşmeleri için geçerli midir?

Ticari alanlar: Taraflar, süreli veya süresiz sözleşme yapma konusunda serbesttir. Bu alanda asgari süreler yoktur.

Konut kira hukuku: Kural, belirsiz süreli olarak akdedilen kira sözleşmesidir. Ayrıca “belirli süreli kira sözleşmeleri” yapılması da mümkündür. Bu, kiraya verenin alanları kendisi, aile bireyleri veya hanesine dahil kişiler için konut olarak kullanmak istemesi halinde mümkündür. Kiraya verenin, alanları hukuken izin verilen şekilde ortadan kaldırmak veya kira ilişkisinin devamı halinde tedbirlerin önemli ölçüde zorlaşacağı ölçüde esaslı biçimde değiştirmek ya da onarmak istemesi halinde de belirli süreli kira sözleşmesi yapılabilir. Şart, kiraya verenin süre sınırlamasının nedenini sözleşme kuruluncaya kadar kiracıya yazılı olarak bildirmesidir; aksi halde kira ilişkisi belirsiz süreli kurulmuş sayılır. Kiraya verenin bildirimi yazılı şekle tabidir. Kendi kullanım niyeti bakımından, ilgili kişiler isim belirtilmeksizin, ancak akrabalık ilişkisinin belirtilmesi suretiyle gösterilmelidir; böylece kiracı, belirtilen kişinin ayrıcalıklı bir kişi olup olmadığını anlayabilir. Tadilat veya inşaat niyeti bakımından ise, öngörülen yapısal tedbirlerin türüne ilişkin genel bir bilgilendirme gereklidir. 1 Eylül 2001 tarihinde halihazırda mevcut olan kira ilişkileri bakımından kısmen özel düzenlemeler geçerlidir.

4. Kiraya veren olarak kiracımın sözleşmesini her zaman feshedebilir miyim? Şekil şartları var mıdır ve haklı bir sebep gerekli midir?

Ticari alanlar: Kira ilişkisi belirli bir süre için kurulmuşsa, bu süre içinde yalnızca olağanüstü fesih mümkündür. Kira ilişkisi belirsiz süreli olarak kurulmuşsa, sözleşmede veya kanunda öngörülen fesih sürelerine uyularak fesih beyanında bulunulabilir. Ticari alanlara ilişkin kira ilişkisinde olağan fesih, en geç bir takvim çeyreğinin üçüncü iş gününde, izleyen takvim çeyreğinin sonunda hüküm doğuracak şekilde yapılabilir (kanuni düzenleme). Feshe ilişkin şekil şartları kural olarak sözleşmesel düzenlemelerden kaynaklanır.

Konut kira hukuku: Konut kira sözleşmesi belirsiz süreli kurulmuşsa, kiraya veren ancak kira ilişkisinin sona erdirilmesinde haklı bir menfaati bulunması halinde feshedebilir. Kira artışı amacıyla fesih mümkün değildir. Kiraya verenin haklı menfaati özellikle, kiracının sözleşmesel yükümlülüklerini kusurlu olarak ve önemsiz sayılamayacak ölçüde ihlal etmesi veya kiraya verenin alanlara kendisi, aile bireyleri ya da hanesine dahil kişiler için konut olarak ihtiyaç duyması halinde söz konusudur. Ayrıca kiraya verenin, kira ilişkisinin devamı nedeniyle taşınmazın uygun bir ekonomik şekilde değerlendirilmesinin engellenmesi ve bu nedenle önemli dezavantajlara uğrayacak olması halinde de böyle bir menfaat vardır. Konut fesihleri bakımından zorunlu yazılı şekil şartı bulunmaktadır.

IV. İtalya

1. Kira Hukuku Kanunu tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? Kira Hukuku Kanunu ne zaman uygulanır? Ne zaman uygulanmaz?

İtalyan kira hukukunda, Medeni Kanun’un genel hükümleri, taşınmazın kullanım amacına göre belirlenen bir dizi özel düzenleme ile tamamlanmaktadır. Kira hukuku özellikle, konut amacıyla yapılan kira sözleşmeleri ile diğer amaçlara yönelik kira sözleşmeleri arasında ayrım yapmaktadır.

Her bir sözleşme türü bakımından, ilgili özel kanunlar; sözleşme ilişkisinin asgari süresi, kira bedelinin belirlenmesi, uzatma, fesih ve kiracının korunması hususlarına ilişkin özel hükümler içermektedir. Bununla birlikte, belirli süreli, turistik veya mevsimlik kira ilişkilerinde olduğu gibi istisnalar veya daha hafif düzenlemeler öngörülmüştür. Şehir dışı nitelikteki taşınmazlara ilişkin sözleşmeler gibi bazı özel sözleşme türleri de özel kanunların uygulama alanı dışında bırakılmıştır. Her hâlükârda, özel düzenlemelerin uygulama alanı dışında kalan hallerde dahi, tarafların yükümlülükleri, sözleşme ilişkisinin süresi ve sözleşmesel sorumluluk bakımından Medeni Kanun’un genel ilkeleri uygulanmaya devam eder.

2. Kiraya veren olarak kira bedelini belirlemede serbest miyim, yoksa kısıtlamalara tabi miyim? Konutlar için ne geçerlidir? Ticari alanlar için ne geçerlidir?

İtalyan medeni hukukunda kira bedelinin belirlenmesi kural olarak tarafların sözleşme serbestisi kapsamındadır. Ancak taşınmaz malikine tanınan serbestinin kapsamı, özellikle konut kira sözleşmelerinde, seçilen sözleşme türüne bağlı olarak önemli ölçüde değişmektedir. Hukuk, özellikle iki farklı rejim öngörmektedir: kira bedelinin serbestçe belirlendiği kira sözleşmesi ve kira bedelinin kararlaştırılmış olduğu kira sözleşmesi. Kira bedelinin serbestçe belirlendiği kira sözleşmesinde, kanuni asgari veya azami sınırlar öngörülmediğinden, malik kira bedelini sözleşme ile tamamen serbestçe belirleyebilir. Bu nedenle kira bedelinin tutarı, genel hukuki kurallara uyulmak suretiyle taraflar arasında müzakere edilerek kararlaştırılır. Buna karşılık, kararlaştırılmış kira bedeline tabi kira sözleşmesinde kiraya verenin serbestisi önemli ölçüde sınırlandırılmıştır. Bu durumda kira bedeli, objektif kriterler ve belediyelerin bölgelere ayırma sistemi temelinde, malik dernekleri ile kiracı dernekleri arasında yapılan bölgesel anlaşmalarla belirlenen bağlayıcı değer aralıkları içinde tespit edilmelidir. Kural olarak üç yıllık bir süre ve iki yıllık uzatma öngören bu rejim, önemli vergi avantajları ile bağlantılıdır.

3. Kira sözleşmemin süresini dilediğim gibi belirleyebilir miyim? Asgari süre şartı var mıdır? Asgari süre şartı tüm kira sözleşmeleri için geçerli midir?

İtalyan hukukuna göre kira sözleşmesinin süresi, taşınmazın kullanım amacına ve sözleşme ilişkisinin somut gerekçesine göre değişen kanuni sınırlamalara tabidir. Bu sınırlamalar, tarafların müzakere serbestisini, korunmaya değer menfaatleri ile bağdaştırma ihtiyacına karşılık gelmektedir.

Konut kira hukuku: Konutlara ilişkin kira sözleşmeleri bakımından kanun bağlayıcı bir asgari süre öngörmektedir. Buna göre, kira bedelinin serbestçe belirlendiği sözleşmelerin olağan süresi dört yıldır ve (neredeyse) otomatik olarak dört yıl daha uzar. Kararlaştırılmış kira bedeline tabi sözleşmeler ise üç yıllık bir süre öngörür ve iki yıl daha uzatılabilir. Bu modellerin yanında kanun, özel halleri de düzenlemektedir. Kiraya verenin veya kiracının geçici ihtiyaçları ile haklı kılınan belirli süreli kira sözleşmeleri bir ay ile on sekiz ay arasında bir süreye sahiptir. Öğrencilere yönelik kira sözleşmeleri ise altı ay ile üç yıl arasında bir süre öngörür ve zımni uzatma imkânı bulunmaktadır. Kısa süreli kiralamalar ise en fazla otuz gün sürer.

Ticari alanlar: Konut amacı taşımayan kira sözleşmeleri bakımından kanuni asgari süre altı yıldır ve (neredeyse) otomatik olarak altı yıl daha uzar. Genel olarak Medeni Kanun, kira sözleşmeleri için azami otuz yıllık bir süre öngörmektedir.

4. Kiraya veren olarak kiracımın sözleşmesini her zaman feshedebilir miyim? Şekil şartları var mıdır ve haklı bir sebep gerekli midir?

İtalyan hukukuna göre malik, kira sözleşmesini her zaman feshedemez; fesih hakkı ancak belirli koşullar altında ve sıkı süre ile şekil şartlarına uyularak kullanılabilir.

Konut kira hukuku: Konut kira sözleşmelerinde kural, sözleşmenin süresi dolduğunda pratikte otomatik olarak uzamasıdır. Kira bedelinin serbestçe belirlendiği sözleşmelerde, ilk dört yılın sonunda kira sözleşmesi dört yıl daha uzar; ancak kiraya veren, kanunda açıkça sayılan nedenlerden birine dayanarak sözleşmeyi süresi içinde feshederse uzama gerçekleşmez. Özellikle kiraya veren, kendisi veya yakın aile bireyleri için kullanım ihtiyacını ileri sürmesi veya taşınmazın kamu yararı ya da sosyal yarar taşıyan faaliyetler için kullanılacak olması halinde, ilk vade sonunda sözleşmenin uzamasını engelleyebilir. Kiracının aynı belediye sınırları içinde başka bir uygun konuta sahip olması, taşınmazı haklı bir neden olmaksızın sürekli olarak kullanmaması veya binanın tamamen yenilenmesi, yıkılması ya da yeniden inşa edilmesinin planlanması halinde de fesih mümkündür. Son olarak, kiraya verenin taşınmazı satmak istemesi ve başka konut taşınmazına sahip olmaması halinde de fesih mümkündür; bu durumda kiracının ön alım hakkı vardır. Fesih bildirimi, en az altı ay önceden yazılı olarak yapılmalıdır. Buna karşılık sözleşme süresinin sonunda kiraya veren, neden göstermeksizin uzatmayı reddedebilir.

Ticari alanlar: Ticari kira sözleşmelerinde kiraya veren, otomatik uzatmayı ancak haklı nedenlerin bulunması halinde engelleyebilir. Buna, taşınmazın kendisi veya aile bireyleri tarafından kullanılması ihtiyacı, kendi faaliyetinin yürütülmesi veya yenileme, yıkım ya da yeniden inşa çalışmaları dahildir. Fesih, en az 12 aylık (otel işletmeleri için 18 aylık) bir süreye uyularak, taahhütlü posta veya sertifikalı e-posta yoluyla yazılı olarak bildirilmelidir ve fesih nedeni açık biçimde belirtilmelidir; aksi halde fesih geçersizdir.

V. Avusturya

1. Kira Hukuku Kanunu (MRG) tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? MRG ne zaman uygulanır? Ne zaman uygulanmaz?

Avusturya’da 1 Ocak 1982 tarihinde, Avusturya’da kiracının korunması hususunu yeknesaklaştıran ve genişleten bir MRG yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle Avusturya’da, diğer birçok ülkeye göre nispeten daha yüksek düzeyde bir kiracının korunması söz konusudur. Ancak genel olarak, MRG’nin herkes için aynı şekilde geçerli olmadığı dikkate alınmalıdır. MRG’nin uygulanabilirliği, kira sözleşmesini kuran kişinin kim olduğuna değil, kiraya verilen veya kiralanan yerin konusuna bağlıdır. Dolayısıyla bir kira sözleşmesini bir girişimcinin mi yoksa bir tüketicinin mi yaptığı, MRG’nin uygulanabilirliğinin değerlendirilmesi bakımından belirleyici değildir.

MRG’nin uygulanabilirliği bakımından üç alan ayırt edilir: tam uygulama alanı, kısmi uygulama alanı ve uygulama dışı alan. Somut olaya göre MRG’nin tüm hükümleri ya da yalnızca bazı hükümleri uygulanır veya hiç uygulanmaz. MRG’nin tam uygulama alanında nispeten yüksek düzeyde bir kiracının korunması söz konusudur ve kiracıların aleyhine olan kanuni düzenlemeler sözleşme ile bertaraf edilemez.

Ancak, Avusturya’da MRG’nin herkes için ve her kira konusu için geçerli olmadığı dikkate alınmalıdır. Bir kira ilişkisinin MRG’nin uygulama alanına girip girmediği ve dolayısıyla kiracının korunmasının mevcut olup olmadığı; kira konusunun türüne, yapım yılına ve kullanım şekline bağlıdır. Bu nedenle MRG’nin uygulanabilirliği sorusu her zaman kolay yanıtlanamaz ve kapsamlı tespitler yapılmasını gerektirir.

2. Kiraya veren olarak kira bedelini belirlemede serbest miyim, yoksa kısıtlamalara tabi miyim? Konutlar için ne geçerlidir? Ticari alanlar için ne geçerlidir?

Kiraya verenin kira bedelini belirlemede serbest olup olmadığı, kural olarak kira ilişkisinin MRG’nin uygulama alanına girip girmediğine bağlıdır.

Bu kapsamda kiraya veren kira bedelini belirlemede kısıtlamalara yalnızca MRG’nin tam uygulama alanında tabidir. MRG’nin kısmi uygulanması durumunda veya uygulama dışı olduğu durumlarda ise kira bedelini belirlemede serbesttir. Bu durumda düzenleyici unsur gayrimenkul piyasasıdır.

Konut kira hukuku: Avusturya’da MRG’nin tam uygulama alanına giren konutlar bakımından (örneğin 8 Mayıs 1945’ten önce inşa edilmiş binalardaki eski daireler) “Richtwert” veya “Kategori” kira bedeli uygulanır. “Richtwert” kira bedeli her bir eyalet için ayrı ayrı belirlenir ve bu nedenle Avusturya’daki tüm kiraya verenler için aynı değildir. Viyana için geçerli olan, Salzburg için zorunlu olarak geçerli değildir. “Kategori” kira bedeli ise yalnızca 1 Mart 1994’ten önce akdedilmiş kira sözleşmelerine uygulanır.

Ticari alanlar: MRG’nin tam uygulama alanına giren işyerleri bakımından da kısıtlamalar bulunmaktadır. Bu işyerleri için “Richtwert” uygulanmaz; ancak büyüklük, konum ve donanıma göre uygun bir kira bedeli geçerlidir.

Buna göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kısıtlamalar konutlar ve işyerleri bakımından aynı şekilde geçerlidir. Ancak her zaman, kira ilişkisinin MRG’nin tam uygulama alanına tabi olup olmamasına bağlıdır. MRG’nin kısmi uygulanması durumunda veya uygulama dışı olduğu durumlarda ise kiraya veren kural olarak herhangi bir kısıtlamaya tabi değildir.

3. Kira sözleşmemin süresini dilediğim gibi belirleyebilir miyim? Asgari süre şartı var mıdır? Asgari süre şartı tüm kira sözleşmeleri için geçerli midir?

Kira sözleşmesinin dilendiği şekilde belirli süreli yapılıp yapılmayacağı veya kira süresi bakımından kısıtlamalara tabi olup olunmadığı, yine kira ilişkisinin MRG’nin uygulama alanına girip girmediğine bağlıdır. Ayrıca konut kiraları ile işyeri kiraları bakımından da farklılıklar vardır.

Konut kira hukuku: MRG’nin tam ve kısmi uygulama alanındaki konut kiralarında bir asgari süre dikkate alınmalıdır. Bu asgari süre üç yıl veya beş yıldır. Beş yıllık süre, kiraya vermeyi girişimci olarak yürütmem halinde, yani beşten fazla kira konusuna sahip olmam halinde geçerlidir. Buna göre, tam ve kısmi uygulama alanındaki konutlar ancak en az üç yıl veya beş yıl süreyle geçerli şekilde belirli süreli yapılabilir. Buna karşılık üst sınır bakımından herhangi bir kısıtlama yoktur.

Asgari süreye uyulmaması veya hatalı uygulanması halinde kira ilişkisi belirsiz süreli olarak akdedilmiş sayılır. Bu durum, kira ilişkisinin sona erdirilmesi bakımından önemli sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin kurulması sırasında özel bir özen gereklidir. Ayrıca MRG’nin uygulanmadığı hallerde, örneğin müstakil ve iki ailelik konutların (tek bina olup iki ayrı ailenin yaşayabileceği şekilde tasarlanmış, genellikle iki ayrı dairesi bulunan ev) kiraya verilmesinde asgari süre şartı yoktur. Bu tür kiralamalar MRG’nin uygulanabilirliği bakımından tamamen kapsam dışındadır.

Ticari alanlar: İşyerleri bakımından herhangi bir asgari süre dikkate alınmaz. Bu sözleşmeler dilendiği gibi belirli süreli yapılabilir.

4. Kiraya veren olarak kiracımın sözleşmesini her zaman feshedebilir miyim? Şekil şartları var mıdır ve haklı bir sebep gerekli midir?

MRG’nin tam ve kısmi uygulama alanında kiraya veren, kiracılarına dilediği gibi fesih bildirimi yapamaz. Ayrıca MRG’nin bu uygulama alanında kiraya verenler bakımından bazı şekil şartlarına uyulması gerekir.

Belirsiz süreli olarak akdedilen kira ilişkilerinde kiraya veren tarafından fesih bildirimi her hâlükârda yalnızca mahkeme yoluyla ve önemli bir fesih sebebinin bulunması halinde mümkündür. Fesih sebepleri MRG’de sınırlı sayıda listelenmiştir. Şekil şartına ve fesih sebebine uyulmaması halinde fesih geçersizdir. Bu fesih sınırlaması konutlar ve işyerleri bakımından aynı şekilde geçerlidir.

Buna karşılık kira ilişkisi geçerli bir belirli süreye tabi ise, kira ilişkisi kural olarak sürenin sona ermesiyle sona erer. Başkaca bir işlem yapılmasına gerek yoktur. Bu hallerde, aksine bir anlaşma yoksa, belirli bir şekil şartına uyulması da gerekmez.

VI. Polonya

1. Kira Hukuku Kanunu tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? Kira Hukuku Kanunu ne zaman uygulanır? Ne zaman uygulanmaz?

Polonya’da kiracıların korunmasına ilişkin en önemli kanun, 21 Haziran 2001 tarihli “Kiracı Haklarının Korunması, Belediyenin Konut Stoku ve Polonya Medeni Kanunu’nda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”dur. Bu kanun, konutların kiraya verilmesine ilişkin esasları, özellikle kiracıların ve maliklerin hak ve yükümlülüklerini düzenler. Ayrıca, kiracının kira sözleşmesinin haksız feshedilmesine karşı korunmasını, kira artışlarına ilişkin koşulları ve usulü, kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için izin verilen nedenleri, zorla tahliyeye ilişkin kuralları ve mahkeme kararı olmaksızın zorla tahliyeye karşı korunmayı kapsar. Buna, sosyal konut veya ikame konut hakkı da dahildir. Kanunda ayrıca belediyelerin belediye konut stoku alanındaki yükümlülükleri düzenlenir. Bunun yanında, konutların bakım ve onarımı ile bağlantılı yükümlülüklerin temel dağılımı da burada belirlenmiştir.

2. Kiraya veren olarak kira bedelini belirlemede serbest miyim, yoksa kısıtlamalara tabi miyim? Konutlar için ne geçerlidir? Ticari alanlar için ne geçerlidir?

Konut kira hukuku: Polonya’da özel konutlar bakımından sözleşmesel kira bedelinin belirlenmesi açısından bir kısıtlama bulunmamaktadır. Malik, piyasa talebine göre kira bedelini serbestçe belirleyebilir. Her ne kadar bir sınırlama olmasa da, kira artışı düzenlenmiştir. Kira bedeli yalnızca belirsiz süreli sözleşmelerde artırılabilir ve artış altı ayda birden daha sık yapılamaz. Ayrıca malik, artışı gerekçelendirmek zorundadır. Örneğin bir kira artışı, malik tarafından kira ödemelerinden veya diğer kullanım bedellerinden elde edilen gelirlerin; bakım giderlerini, sermaye geri ödemesini ve kârı karşılamadığı durumlarda yapılabilir.

Ticari alanlar: Kiraya veren, işyerlerine ilişkin kira bedelini dilediği bir tutarda artırma hakkına sahiptir. Polonya’da işyerleri bakımından kira artışının tutarı, öncelikle kira sözleşmesindeki anlaşmalara göre belirlenir. Konutlardan farklı olarak, işyerleri bakımından kira artışı için kanuni üst sınırlar bulunmamaktadır.

3. Kira sözleşmemin süresini dilediğim gibi belirleyebilir miyim? Asgari süre şartı var mıdır? Asgari süre şartı tüm kira sözleşmeleri için geçerli midir?

Polonya hukuku, konutlar veya ticari alanlar için sabit bir asgari kira süresi öngörmemektedir. Bu, bir kira sözleşmesinin yalnızca bir gece için dahi yapılabileceği anlamına gelir. Kira ilişkisi kısa (günler, haftalar), orta vadeli (birkaç ay) veya uzun vadeli olabilir. Bu kapsamda sınırlamalar esasen belirli kira türlerinin azami süresine ilişkindir (örneğin arızi kiralamalar için on yıl).

4. Kiraya veren olarak kiracımın sözleşmesini her zaman feshedebilir miyim? Şekil şartları var mıdır ve haklı bir sebep gerekli midir?

Kiraya verenin aşağıdaki durumlarda sözleşmeyi feshetmesine imkân veren kanuni nedenler bulunmaktadır:

  • en az üç aylık kira borcunun bulunması,
  • konutun sözleşmeye aykırı kullanımı,
  • konutun üçüncü kişilere bırakılması,
  • malikin veya ailesinin kullanım ihtiyacı,
  • yıkım veya yenilemenin teyit edilmiş olması.

Fesih, somut neden belirtilerek ve fesih sürelerine uyularak yazılı olarak yapılmalıdır. Kiraya veren, haklı bir neden olmaksızın veya yalnızca “daha iyi” kiracılar bulduğu için sözleşmeyi feshedemez.

Bir diğer sözleşme türü, arızi kiralamadır. Bu tür kiralama, sorun çıkması halinde kiracının tahliyesi belirgin olarak daha etkin şekilde gerçekleştiği ve uzun süren mahkeme süreçleri ortadan kalktığı için kiraya verene avantaj sağlar.

VII. Slovakya

1. Kira Hukuku Kanunu tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? Kira Hukuku Kanunu ne zaman uygulanır? Ne zaman uygulanmaz?

Slovakya’da kira ilişkilerine ilişkin genel hukuki düzenleme Medeni Kanun’da yer almaktadır. Özel kanunlar ise konut dışı alanların kiraya verilmesini (konut dışı alanların kiraya verilmesi ve alt kiraya verilmesine ilişkin düzenleme), konutların kısa süreli kiralanmasını (konutların belirli bir süre için kiraya verilmesine ilişkin alternatif bir düzenleme) ve tarım arazilerinin kiraya verilmesini (tarım ve orman arazilerinin kiraya verilmesinin özelliklerine ilişkin düzenleme) düzenlemektedir.

2. Kiraya veren olarak kira bedelini belirlemede serbest miyim, yoksa kısıtlamalara tabi miyim? Konutlar için ne geçerlidir? Ticari alanlar için ne geçerlidir?

Slovakya’da kiraya verenin kira bedelini belirleme konusunda nispeten geniş bir takdir alanı vardır. Kira bedelinin belirlenmesindeki temel yöntem, kiraya veren ile kiracı arasında serbest anlaşmadır. Genel olarak kira sözleşmesi, ya kira bedelinin tam tutarını ya da hesaplama yöntemini içermelidir. Kira bedeli sözleşmede kararlaştırılmamışsa, kira konusunun değerini ve kullanım biçimini dikkate alarak, sözleşmenin kurulduğu tarihteki olağan kira bedeli uygulanır. Kural olarak kira bedeli tek taraflı olarak değiştirilemez. Ancak enflasyon oranına uygun otomatik bir artış, bir enflasyon hükmü yoluyla kararlaştırılabilir.

Konut kira hukuku: Özel bir kanuna göre bir konutun kısa süreli kiralanmasında, sözleşme, kira bedelini veya ödeme şartlarını ve ayrıca konutun kullanımı ile bağlantılı hizmetlerin giderlerinin tutarını, kapsamını ve hesaplama yöntemini ayrı olarak göstermelidir.

Konut kiralarında kira bedeli, konut kullanımında gerekli hizmetlerin (elektrik, gaz vb.) fiyat artışlarına da bağlanabilir. Düzenlenmiş kira bedelleri yalnızca belirli konut kategorileri için geçerlidir (örneğin belediye konutları veya Devlet Konut İnşaat Fonu’nun desteğiyle inşa edilmiş konutlar).

Ticari alanlar: Özel bir kanuna göre konut dışı alanların kiraya verilmesinde, sözleşme kira bedelinin tutarını ve vade tarihini ve de ödeme şartlarını belirlemelidir; aksi halde geçersizdir.

3. Kira sözleşmemin süresini dilediğim gibi belirleyebilir miyim? Asgari süre şartı var mıdır? Asgari süre şartı tüm kira sözleşmeleri için geçerli midir?

Bir kira sözleşmesinin süresi kural olarak sınırlı değildir ve neredeyse serbestçe belirlenebilir. Ancak bu durum, konutların kısa süreli kiralanmasına ilişkin kanun kapsamındaki kira sözleşmeleri için geçerli değildir. Bu sözleşmeler en fazla iki yıl için yapılabilir ve en fazla iki kez uzatılabilir; böylece toplam kira süresi altı yılı aşamaz. Hukuk düzeni ayrıca bir asgari kira süresi de öngörmemektedir. Bunun istisnası, bir ticari işletme kapsamında tarım arazilerinin kiraya verilmesidir; burada asgari kira süresi kanunen beş yıl olarak belirlenmiştir.

4. Kiraya veren olarak kiracımın sözleşmesini her zaman feshedebilir miyim? Şekil şartları var mıdır ve haklı bir sebep gerekli midir?

Slovak Medeni Kanunu’nun genel hükümlerine göre belirsiz süreli olarak akdedilen bir kira sözleşmesi, kural olarak üç aylık bir bildirim süresi ile herhangi bir neden belirtilmeksizin her zaman feshedilebilir. Ancak konut kira sözleşmeleri ve konut dışı alanlara ilişkin kira sözleşmeleri için daha sıkı koşullar geçerlidir.

Konut kira hukuku: Medeni Kanun’a göre bir konut kira sözleşmesi (belirsiz süreli yapılmış olsa dahi) ile konutların kısa süreli kira sözleşmelerine ilişkin özel kanuna göre yapılan bir konut kira sözleşmesi, yalnızca kanunda belirlenen nedenlerle feshedilebilir. Buna, örneğin kiraya verenin konuta kendisi veya kendisine yakın kişiler için ihtiyaç duyması, kiracının yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmesi, kira bedelini ödememesi, kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın konutu alt kiraya vermesi, konutu konut amacı dışında kullanması, konuta zarar vermesi ve benzeri durumlar dahildir. Bununla birlikte, özel bir kanuna göre kısa süreli konut kiralamasında kiraya veren, Medeni Kanun’a göre yapılan kira sözleşmesine kıyasla daha avantajlıdır. Bu kapsamda daha fazla fesih imkânı bulunmaktadır, ek fesih nedenleri kararlaştırabilir, daha kısa bir fesih süresi geçerlidir ve kira süresinin sonunda kiracıya ikame konut sağlama yükümlülüğü bulunmamaktadır.

Ticari alanlar: Konut dışı alanlara ilişkin belirli süreli bir kira sözleşmesinin, genellikle ticari kiralamayı düzenlediği (ancak zorunlu olmadığı) durumda, süresi dolmadan feshi de yalnızca ağır nitelikte, kanunda belirlenen nedenlerle mümkündür.

VIII. Çekya

1. Kira Hukuku Kanunu tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? Kira Hukuku Kanunu ne zaman uygulanır? Ne zaman uygulanmaz?

Çek Cumhuriyeti’nde kira hukuku, Medeni Kanun tarafından düzenlenmektedir. Bununla birlikte, konutların kiraya verilmesi ile işyerlerinin kiraya verilmesi bazı yönlerden farklı şekilde düzenlenmiştir. Konutların kiraya verilmesine ilişkin özel kanuni hükümler, kira amacının kiracının konut ihtiyacının karşılanmasının temini olduğu durumlarda, evlerin veya diğer konut dışı alanların kiraya verilmesinde de uygulanır.

2. Kiraya veren olarak kira bedelini belirlemede serbest miyim, yoksa kısıtlamalara tabi miyim? Konutlar için ne geçerlidir? Ticari alanlar için ne geçerlidir?

Hâlihazırda kira bedelinin kararlaştırılması, konutların kiraya verilmesi de dahil olmak üzere, kamu hukuku kaynaklı bir düzenlemeye tabi değildir. Enflasyon hükmü veya kira bedelinin otomatik artırılmasına yönelik başka bir mekanizmanın kararlaştırılması mümkündür.

Konut kira hukuku: Kiraya veren, bir konutu kiraya verirken kiracıya yerel emsal kira bedeline kadar bir kira artışı önerebilir; eğer anlaşma sağlanamazsa, kiraya veren mahkemenin kira bedelinin tutarı hakkında karar vermesini talep edebilir. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin yerel emsal kira bedeline indirilmesini talep edebilir. Bir konutun emsal kira bedeli, hükümet kararnamesine göre; piyasa analizi, bilirkişi raporu esas alınarak veya çevrede en az üç emsal kira sözleşmesinin sunulması suretiyle tespit edilebilir.

Ticari alanlar: İşyerleri bakımından kira bedelindeki değişiklikler, yalnızca sözleşme taraflarının anlaşmasına göre belirlenir.

3. Kira sözleşmemin süresini dilediğim gibi belirleyebilir miyim? Asgari süre şartı var mıdır? Asgari süre şartı tüm kira sözleşmeleri için geçerli midir?

Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olarak akdedilebilir. Çek hukuk düzeninde konutlar veya işyerleri için kanunen öngörülmüş bir asgari kira süresi düzenlenmemiştir.

4. Kiraya veren olarak kiracımın sözleşmesini her zaman feshedebilir miyim? Şekil şartları var mıdır ve haklı bir sebep gerekli midir?

Medeni Kanun, fesih nedenlerini ve fesih sürelerini düzenlemekte olup konutların kiraya verilmesi ile konut dışı alanların kiraya verilmesi bakımından farklı hükümler öngörülmektedir.

Konut kira hukuku: Konut bakımından fesih nedenleri; yükümlülüklerin ağır ihlali, kira sözleşmesiyle bağlantılı olarak kiracının kasten işlenen bir suçtan hüküm giymesi, konutun kullanılmasının objektif olarak imkânsız hale gelmesi veya benzeri diğer ağır nedenlerdir. Belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin feshi bakımından özel nedenler arasında, kiraya verenin veya boşanma sonrası eşinin konut ihtiyacı ya da kiraya verenin veya eşinin bir akrabasının konut ihtiyacı da yer almaktadır. Fesih bildirim süresi kural olarak üç aydır. Bir fesih bildiriminin hukuka uygunluğu, kiracının talebi üzerine mahkeme tarafından incelenir.

Ticari alanlar: Kiraya veren tarafından işyerlerine ilişkin belirli süreli bir kira sözleşmesinin süresi dolmadan feshi, alanların kullanılmasının objektif olarak imkânsız hale gelmesi veya yükümlülüklerin ağır ihlali halinde mümkündür. Bildirim süresi üç aydır. Belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin feshi için bir neden gerekmez. Taraflar aksini kararlaştırmadıkça bildirim süresi üç ay veya altı aydır.

IX. Türkiye

1. Kira Hukuku Kanunu tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? Kira Hukuku Kanunu ne zaman uygulanır? Ne zaman uygulanmaz?

Türk hukukunda bağımsız bir “kiracının korunması kanunu” bulunmamaktadır. Kira ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenmiştir. TBK, genel kira hükümlerinin yanında, konut ve çatılı işyeri kiraları lehine kiracıya yönelik özel koruyucu hükümler de içermektedir.

TBK’daki bu özel koruyucu hükümler, konut veya çatılı işyeri (işyeri) niteliği taşıyan taşınmaz kiraları bakımından uygulanır. Buna karşılık, çatısız, açık nitelikteki ticari alanların kiraya verilmesi ise kural olarak genel kira hükümlerine tabidir ve bu koruyucu hükümlerden yararlanmaz.

TBK’ya göre, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiraya verilmesi halinde, konut ve işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler uygulanmaz. Tatil konutlarının kısa süreli kiralanmaları uygulamada çoğu kez bu kapsamda değerlendirilmekle birlikte, her somut olayda kira konusunun niteliği belirleyicidir.

Kamu kurum ve kuruluşlarının kira sözleşmelerine de konut ve işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır. Bununla birlikte, bir kira sözleşmesi niteliği taşımayan, idari bir ilişki veya iş ilişkisi ile bağlantılı lojman tahsislerinde, TBK kira hükümlerinin uygulama alanı somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.

2. Kiraya veren olarak kira bedelini belirlemede serbest miyim, yoksa kısıtlamalara tabi miyim? Konutlar için ne geçerlidir? Ticari alanlar için ne geçerlidir?

Türk hukukunda kira bedelinin belirlenmesinde kural olarak sözleşme serbestisi geçerlidir. Başlangıç kira bedeli, hem konut hem de işyeri kiralarında kural olarak taraflarca serbestçe kararlaştırılır.

Konut kiraları ve ticari kiralar: Sözleşme süresi içinde, konut ve işyeri kiralarında yenilenen kira dönemleri için kira artışına ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında son on iki ayın tüketici fiyat endeksindeki ortalama artışını (TÜFE) aşamaz. Bu sınırı aşan kira artışı hükümleri geçersizdir; kanuni üst sınır uygulanır.

Kira sözleşmesinde artışa ilişkin bir düzenleme yoksa, kiraya veren kira bedelini tek taraflı olarak artıramaz. Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, yeni kira dönemi için kira bedeli mahkeme tarafından belirlenir; hâkimin belirlemesinde de üst sınır dikkate alınır. Beşinci kira yılının dolmasından sonra, yeni kira bedelinin tespitinde TÜFE’nin yanında kira konusunun durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir karar verilir.

Kira artış rejimi, konut ve işyeri kiraları bakımından kural olarak aynıdır. Her iki kira türünde de TÜFE sınırı emredicidir ve kiraya veren lehine değiştirilemez.

3. Kiraya veren olarak kira bedelini belirlemede serbest miyim, yoksa kısıtlamalara tabi miyim? Konutlar için ne geçerlidir? Ticari alanlar için ne geçerlidir?

Türk hukukunda kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak akdedilebilir. Konut ve işyeri kiralarında genel bir asgari süre zorunluluğu yoktur. Taraflar süreyi serbestçe kararlaştırabilir.

Konut ve işyeri için belirli süreli kira sözleşmelerinde temel bir koruyucu hüküm bulunmaktadır: TBK’ya göre, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en geç on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi aynı koşullarla her defasında bir yıl süreyle uzar. Buna karşılık kiraya veren, sırf sürenin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu düzenlemenin amacı kiracının korunmasıdır.

Bu uzama mekanizması nedeniyle, konut ve işyeri kira sözleşmeleri uygulamada sıklıkla en az bir yıllık süreyle yapılmaktadır. Ancak buna ilişkin bir kanuni zorunluluk bulunmamaktadır; bu, uygulamada yaygın bir sözleşme kurgusudur.

Konut veya işyeri kirası olarak nitelendirilemeyen kira ilişkilerinde, özellikle niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş ve en fazla altı ay süreyle kiraya verilen kira konularında, konut ve işyeri kiralarına ilişkin özel koruyucu hükümler uygulanmaz. Bu nedenle süre ve sona erme bakımından genel kira hükümleri uygulanır; bu hallerde otomatik uzama öngörülmemiştir.

4. Kiraya veren olarak kiracımın sözleşmesini her zaman feshedebilir miyim? Şekil şartları var mıdır ve haklı bir sebep gerekli midir?

Konut ve işyeri kira ilişkilerinde kiraya veren, sözleşmeyi dilediği gibi sona erdiremez. TBK’ya göre fesih beyanının geçerliliği ayrıca yazılı şekle bağlıdır.

TBK uyarınca, belirli süreli kira sözleşmelerinde salt sürenin sona ermesi, kiraya verene kira ilişkisini sona erdirme hakkı vermez. Kiraya veren bakımından, gerekçe göstermeksizin olağan fesih hakkı ancak sözleşmenin yıllık uzamalar yoluyla on yıl devam etmiş olmasından sonra doğar. Bu durumda fesih, on birinci uzama yılının bitiminden en geç üç ay önce yapılmalıdır.

Bunun dışında kiraya veren, kira ilişkisini ancak mahkeme yoluyla ve yalnızca kanunda öngörülen fesih nedenlerine dayanarak sona erdirebilir. Bunlara özellikle şunlar dahildir: kiraya verenin kendisi veya eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı; yeniden inşa veya kapsamlı tadilat dahil olmak üzere, taşınmazın boşaltılmasını gerekli kılan esaslı onarım, genişletme veya değişiklik işlerinin zorunluluğu; kiracının yazılı tahliye taahhüdünü yerine getirmemesi ile ihtara rağmen tekrarlanan ödeme temerrütleri.

Özetle kiraya veren, sözleşmeyi ya yukarıda belirtilen kanuni süreye uyarak olağan şekilde ya da haklı bir nedene dayanarak dava yoluyla feshedebilir.

Dünya genelinde kiracının korunması: Uygulamada önem taşıyan hukuki farklılıklar Dünya genelinde kiracının korunması: Uygulamada önem taşıyan hukuki farklılıklar


Yazar: Marcel Brinkmann
Yazar: Dr. Manuela Hörstmann-Jungemann
Yazar: Florian Bünger
Yazar: Heidi Lallitsch
Yazar: Konrad Schampera
Yazar: Gabriela Janíková
Yazar: Eva Watson
Yazar: Gürkan Erdebil
PDF file
Download PDF