Taşınmaz Satın Alma: Yabancılar İçin Hukuki Çerçeve

Yabancı uyruklu kişiler, belirli sınırlamalara tabi olmakla birlikte Türkiye'de konut, işyeri veya arsa gibi taşınmazları edinebilir. Taşınmaz mülkiyeti ancak tapu siciline tescille kazanılır ve satış sözleşmesi resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz; yabancıların alıcı olduğu satışlar ise uygulamada tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilmektedir. Alıcının uyruğu, taşınmazın bulunduğu bölge, taşınmazın imar ve tapu durumu ile bedelin ödenme şekli, işlemin hem geçerliliğini hem de maliyetini doğrudan etkiler. Bu yazıda yabancıların taşınmaz ediniminde uygulanan kurallar ve satın alma sürecinde dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar ele alınmaktadır.

İçindekiler

• Yabancılar taşınmaz edinebilir mi?
• Hangi sınırlamalar ve yasak bölgeler söz konusudur?
• Yabancı sermayeli şirketler taşınmaz edinebilir mi?
• Satın almadan önce hangi incelemeler yapılmalıdır?
• Satış sözleşmesi hangi şekle tabidir?
• Tapuda devir nasıl gerçekleşir?
• Henüz inşa edilmemiş bir konut satın alınırken nelere dikkat edilmelidir?
• Bedel ve ödeme bakımından nelere dikkat edilmelidir?
• Hangi vergi ve masraflar doğar?
• Taşınmaz edinimi ikamet izni veya vatandaşlık sağlar mı?
• Sonuç

Yabancılar taşınmaz edinebilir mi?

Tapu Kanunu m. 35 uyarınca, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. 2012 yılında yapılan değişiklikle karşılıklılık şartı kaldırılmış olup Almanya, Avusturya ve İsviçre vatandaşları da kural olarak Türkiye'de taşınmaz edinebilmektedir. Bununla birlikte ülke vatandaşlığına, taşınmazın niteliğine ve bulunduğu yere bağlı özel sınırlamaların bulunup bulunmadığı işlem öncesinde ilgili tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir. Türk vatandaşlığını izinle kaybetmiş olup 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m. 28 kapsamında bulunan kişiler ise taşınmaz edinimi bakımından Türk vatandaşlarına tanınan haklardan yararlanır.

Yabancı ülkelerde kendi hukukuna göre kurulmuş ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir; bu şirketler dışındaki yabancı tüzel kişiler taşınmaz edinemez. Uygulamada yabancı bir şirketin Türkiye'de taşınmaz edinmesi, çoğu zaman Türkiye'de kurulacak bir şirket aracılığıyla gerçekleştirilmektedir. Bununla birlikte yabancı gerçek kişiler ve şirketler lehine taşınmaz rehni, yani ipotek tesisinde m. 35'teki sınırlamalar uygulanmaz.

Hangi sınırlamalar ve yasak bölgeler söz konusudur?

Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancıların taşınmaz edinimini ülke, bölge, süre, sayı, tür ve miktar bakımından sınırlandırma, durdurma veya yasaklama yetkisine sahiptir. Yabancılar ayrıca satın aldıkları yapısız taşınmaz, yani arsa veya arazi üzerinde geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca yabancı gerçek ve tüzel kişiler askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinemez; askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle belirlenen bölgelerde de yabancıların taşınmaz edinemeyeceğine Cumhurbaşkanınca karar verilebilir. Bu nedenle yabancıya yapılacak satışlarda taşınmazın bu tür bir bölgede kalıp kalmadığı tapu müdürlüğünce kontrol edilir. Kanuna aykırı olarak edinilen veya edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar, malik tarafından verilen süre içinde elden çıkarılmazsa tasfiye edilerek bedele çevrilir.

Yabancı sermayeli şirketler taşınmaz edinebilir mi?

Türkiye'de kurulu olup yabancıların yüzde elli veya daha fazla oranda payına sahip olduğu ya da yönetim organının çoğunluğunu atayabildiği şirketler, Tapu Kanunu m. 36 uyarınca ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir. Bu şirketlerin askeri yasak bölgeler ile askeri güvenlik bölgelerindeki edinimleri Genelkurmay Başkanlığının veya yetkilendireceği komutanlıkların, özel güvenlik bölgelerindeki edinimleri ise valiliğin iznine tabidir. Aynı esaslar, yabancı yatırımcıların taşınmaz maliki bir Türk şirketinin paylarının yüzde elli veya daha fazlasını edinmesi hâlinde de uygulanır.

Bu yapı, özellikle yatırım veya işletme amacıyla edinilecek taşınmazlarda tercih edilmektedir; ne var ki edinilen taşınmazın şirketin faaliyet konusuyla bağlantılı olması gerekir ve kullanım valiliklerce tapu kayıtları üzerinden izlenir. Şirket ortaklarının kişisel kullanımına tahsis edilecek bir konutun şirket adına edinilmesi bu nedenle ayrıca değerlendirilmelidir.

Satın almadan önce hangi incelemeler yapılmalıdır?

Satın alma kararından önce taşınmazın tapu kaydı incelenmeli ve malikin kim olduğu, taşınmazın paylı mı yoksa elbirliği mülkiyetine mi tabi olduğu ile ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, şerh ve beyanların bulunup bulunmadığı tespit edilmelidir. Bağımsız bölümlerde kat mülkiyetinin mi yoksa yalnızca kat irtifakının mı kurulu olduğu, yapı kullanma izin belgesinin alınıp alınmadığı ve yapının onaylı projesine uygun olup olmadığı da belediye kayıtları üzerinden kontrol edilmelidir. Uygulamada görülmektedir ki projeye aykırı eklentiler, ruhsatsız kat veya kullanım değişiklikleri, satın almadan sonra ancak yüksek maliyetle giderilebilen sorunlara yol açmaktadır.

Bunun yanı sıra taşınmazın imar durumu, varsa emlak vergisi ve yönetim gideri borçları, kiracı bulunup bulunmadığı ve kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığı araştırılmalıdır. Satıcının bir şirket olması hâlinde satış işlemini yapacak kişilerin temsil yetkisi ticaret sicili kayıtları üzerinden, satıcının vekil aracılığıyla hareket etmesi hâlinde ise vekâletnamenin kapsamı ve geçerliliği doğrulanmalıdır.

Satış sözleşmesi hangi şekle tabidir?

Türk Borçlar Kanunu m. 237 ve Türk Medeni Kanunu m. 706 uyarınca taşınmaz satış sözleşmesi resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Taşınmaz satış sözleşmeleri genel olarak tapu müdürlüklerinde veya Noterlik Kanunu m. 61/A çerçevesinde noterliklerde düzenlenebilmekle birlikte, yabancıların taraf olduğu satışlarda noterlik uygulamasındaki sınırlamalar nedeniyle işlemler tapu müdürlükleri üzerinden yürütülmektedir. Satış hangi makam önünde yapılırsa yapılsın, mülkiyet ancak tapu siciline tescille alıcıya geçer. Taraflar arasında yazılı olarak yapılan ancak resmî şekle uyulmayan satış sözleşmeleri, adi yazılı belge niteliğinde kalır ve alıcıya tescil talep etme hakkı vermez; bu tür sözleşmelere dayanılarak ödenen bedeller ise kural olarak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir.

Devrin ileri bir tarihte yapılacağı durumlarda taraflar, noterde düzenleme şeklinde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir; bu imkân yabancı alıcılar bakımından da mevcuttur. Satış vaadi sözleşmesi, Türk Medeni Kanunu m. 1009 uyarınca tapu siciline şerh edilerek sonraki malik ve hak sahiplerine karşı da ileri sürülebilir hâle getirilebilir. Satış vaadi sözleşmesinde bedelin ödeme takvimi, devir tarihi, taşınmazın teslim durumu ve tarafların sözleşmeye aykırılık hâlindeki hakları açıkça düzenlenmelidir; zira bu sözleşme, resmî satışa kadar geçen sürede alıcının haklarını güvence altına alan önemli araçlardan biridir.

Tapuda devir nasıl gerçekleşir?

Satış işlemi için başvuru, Web Tapu üzerinden veya doğrudan tapu müdürlüğüne yapılır. Yabancıların taşınmaz edinimlerinde değerleme raporu, her satış için genel bir zorunluluk değildir. Türk vatandaşlığının taşınmaz yatırımı yoluyla kazanılmasının amaçlandığı işlemler ile ilgili düzenlemelerde özel olarak öngörülen diğer hâllerde ise değerleme ve yatırım tutarının tespitine ilişkin belgeler aranabilir; bu belgelerin kapsamı ve geçerlilik koşulları, işlem tarihinde yürürlükte bulunan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü düzenlemelerine göre belirlenir.

Alıcının tapu işlemi için vergi kimlik numarası alması, pasaportunu ve fotoğrafını ibraz etmesi gerekir. Konut niteliğindeki taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Türkçe bilmeyen alıcı veya satıcı için işlem sırasında yeminli bir tercüman bulundurulur. Alıcı Türkiye'ye gelmeyecekse, işlemi yurt dışında Türk konsolosluğunda veya bulunduğu ülkede noter huzurunda düzenlenip apostil şerhi taşıyan ve Türkçeye çevrilmiş bir vekâletname ile yetkilendireceği bir vekil aracılığıyla yaptırabilir. Resmî senedin imzalanması ve harçların ödenmesiyle mülkiyet alıcı adına tescil edilir.

Henüz inşa edilmemiş bir konut satın alınırken nelere dikkat edilmelidir?

Projeden veya inşaat aşamasında konut satın alınması uygulamada sık görülmekle birlikte, alıcı açısından ek riskler taşır. Alıcının tüketici sıfatını taşıdığı durumlarda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un ön ödemeli konut satışına ilişkin m. 40 ve devamı hükümleri uygulanır. Buna göre yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz, satışın tapu siciline tescili veya satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur ve tüketicinin on dört gün içinde gerekçe göstermeksizin cayma hakkı bulunur.

Bununla birlikte kanuni korumanın varlığı, projenin ve geliştiricinin ayrıca incelenmesi gereğini ortadan kaldırmaz. Arsa malikinin kim olduğu, geliştirici ile arsa sahibi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı, yapı ruhsatının kapsamı ve kat irtifakının kurulup kurulmadığı kontrol edilmeli, ödemeler mümkün olduğunca inşaatın ilerlemesine ve tapu sicilindeki güvencelere bağlanmalıdır.

Bedel ve ödeme bakımından nelere dikkat edilmelidir?

Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar'a ilişkin Tebliğ m. 8/1 uyarınca, Türkiye'de yerleşik kişiler kendi aralarında yapacakları taşınmaz satış sözleşmelerinde bedeli ve bu sözleşmelerden doğan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz. Bu yasak yalnızca Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki sözleşmeler için geçerli olduğundan, bedelin para birimi belirlenirken alıcının ve satıcının yerleşiklik durumu dikkate alınmalıdır.

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz satın alımlarında ayrıca, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2022/1 sayılı Genelgesi uyarınca döviz alım belgesi düzenlenmesi gerekir. Bu kapsamda satış bedeline karşılık gelen döviz, tapu işleminden önce Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılır, banka tarafından düzenlenen döviz alım belgesi tapu müdürlüğüne iletilir ve bedel satıcıya Türk lirası olarak ödenir. Vatandaşlık kazanımı amacıyla yapılan işlemlerde ise bedelin satıcıya ödendiğini gösteren banka kayıtları ve yatırım tutarının tespitine ilişkin ek belgeler aranır.

Tapuda beyan edilen bedelin gerçek satış bedelini yansıtması da önem taşır. Harçlar Kanunu m. 63 uyarınca tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır ve beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığının sonradan tespiti hâlinde aradaki farka isabet eden harç, vergi ziyaı cezasıyla birlikte tarh edilir. Deneyim göstermektedir ki gerçek bedelden düşük gösterilen satışlar, alıcı açısından ileride taşınmazın satışında doğacak vergi yükünü de artırabilmekte ve ödeme ispatında güçlük yaratabilmektedir. Ödemelerin banka kanalıyla ve açıklamalı olarak yapılması, bu nedenle tavsiye edilir.

Hangi vergi ve masraflar doğar?

Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarife uyarınca tapu harcı, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde yirmi oranında hesaplanır; taraflar harcın iç ilişkide kimin tarafından karşılanacağını sözleşmeyle farklı biçimde de kararlaştırabilir. Bunun yanında döner sermaye ücreti, gerekli hâllerde değerleme raporu ücreti, tercüman ve gerekli hâllerde vekâletname masrafları doğar. Taşınmazın maliki, edinimi izleyen yıldan itibaren her yıl emlak vergisi öder.

Yeni inşa edilmiş konut veya işyerlerinin ilk tesliminde, Katma Değer Vergisi Kanunu m. 13/1-i uyarınca Türkiye'de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere yapılan teslimler, bedelin döviz olarak Türkiye'ye getirilmesi şartıyla katma değer vergisinden istisnadır. İstisna kapsamında edinilen taşınmazın üç yıl içinde elden çıkarılması hâlinde, zamanında tahsil edilmeyen vergi tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce ödenmelidir.

Taşınmaz edinimi ikamet izni veya vatandaşlık sağlar mı?

6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu m. 31 uyarınca Türkiye'de taşınmaz sahibi olmak, kısa dönem ikamet izni gerekçelerinden biridir. Ne var ki bu izin için uygulamada taşınmazın konut niteliği ve asgari değeri gibi ek şartlar aranmakta olup, taşınmaz sahipliği ikamet iznini kendiliğinden doğurmaz.

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik uyarınca, belirlenen asgari tutarda taşınmaz edinen ve bu taşınmazın üç yıl süreyle satılmayacağının tapu kütüğüne şerh edilmesini taahhüt eden yabancılar, istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanmak için başvurabilir. Asgari tutar hâlen 400.000 ABD doları olarak uygulanmakta olup, yatırım tutarı Taşınmaz Edinimi Suretiyle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB) ile belirlenir.

Sonuç

Yabancılar, Tapu Kanunu m. 35'teki alan sınırlamaları ve askeri ve stratejik bölgelere ilişkin yasaklar saklı kalmak kaydıyla Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Satış sözleşmesi resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz ve mülkiyet tapu siciline tescille geçer; yabancıların alıcı olduğu satışlar uygulamada tapu müdürlüklerinde yapılır ve yabancı gerçek kişilerin alımlarında ayrıca döviz alım belgesi aranır. Bedelin para birimi, tapuda beyan edilecek bedel ve vergisel sonuçlar, işlemin planlanmasında birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle satın alma kararından önce taşınmazın tapu, imar ve yapı durumu incelenmeli, devrin ileri bir tarihte yapılacağı hâllerde alıcının hakları noterde düzenlenecek bir satış vaadi sözleşmesi ve tapu siciline şerh ile güvence altına alınmalıdır.

GEMS Schindhelm taşınmaz satın alımlarında tapu ve imar durumunun incelenmesi, satış vaadi ve satış sözleşmelerinin hazırlanması, tapu işlemlerinin takibi ile yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimleri konularında hukuki destek sunmaktadır. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki görüş veya danışmanlık niteliği taşımaz; her işlem somut olayın özelliklerine ve yürürlükteki mevzuata göre ayrıca değerlendirilmelidir.