Alliance: Dünya genelinde kiracının korunması: Uygulamada önem taşıyan hukuki farklılıklar

Ülkeler

Uluslararası bağlamda kiracının korunmasının önemi

Konut kavramı, toplumsal birlikte yaşamın merkezi bir unsurudur ve birçok ülkede farklı düzenlemelere tabidir. Avrupa’da da dünya genelinde de, ülkeler arası ortak ve yeknesak bir kiracının korunması düzenlemesi mevcut değildir. Ancak özellikle kira artışlarının ve konut kıtlığının yaşandığı dönemlerde, bu konu yalnızca Avrupa’da değil, tüm dünyada önemini korumaktadır. Bu doğrultuda, kiracının korunmasına ilişkin tek tip bir düzenleme talebi bulunmaktadır.

Kiracının korunması ulusal bir konudur; tek tek ülkelerde, farklı nedenlerle kimi yerde belirgin biçimde öne çıkar, kimi yerde daha geri planda kalır. Buna göre, kiracının korunması hususu; kiracılık oranının yüksek olduğu ülkelerde, konut kıtlığının bulunduğu büyükşehir ve yoğun nüfuslu bölgelerde ve ayrıca güçlü mahkemelerin ve kiracı derneklerinin bulunduğu ülkelerde genel olarak daha ön plana çıkmaktadır. Kiracının korunmasının öne çıktığı ülkelerde, kural olarak kiracılar için yüksek düzeyde koruma mekanizmaları geçerlidir. Bunlara özellikle düzenlenmiş kira artışları, açık biçimde tanımlanmış fesih nedenleri ve mahkeme yoluyla tahliyeye karşı koruma dahildir.

Avrupa içinde dahi kiracının korunmasındaki farklılıklar ülkeden ülkeye her hâlükârda çok büyüktür. Bununla birlikte kiracının korunmasının toplumsal önemi tüm ülkelerde aynı ölçüde mevcuttur; özellikle kira bedelleri ve işletme giderleri arttığında ve konut arzı kıtlaştığında.

Bu bülten ile, Schindhelm Alliance kapsamındaki çeşitli ülkelerde kiracının korunması konusundaki farklılıkları hukuki karşılaştırma ve ülkeler arası bir analizle inceliyoruz.

Detayda şu sorulara odaklanıyoruz:

  • Kiracının korunması tüm ülkelerde aynı ölçüde mi önemlidir?
  • Hangi ülkelerde kiracının korunması hususu güçlü biçimde şekillenmiştir, nerelerde daha zayıftır?
  • Ülkelere özgü farklılıklar nelerdir?
  • Tüm ülkelerde kira bedeli düzenlemeleri ile fesih ve tahliyeye karşı koruma gibi aynı koruma mekanizmaları var mıdır?
  • Sözleşme kurulurken, sözleşme serbestisinin az olduğu ve bağlayıcı koruyucu hükümler içeren ülkeler hangileridir; kira sözleşmelerinin serbestçe müzakere edilebildiği ülkeler hangileridir?
  • Farklı ülkelerde nelere dikkat edilmelidir?

Yanıtlar sunuyor ve bu yazı ile size kapsamlı bir genel bakış sağlıyoruz.

II. Çin

1. Kira Hukuku Kanunu tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? Kira Hukuku Kanunu ne zaman uygulanır? Ne zaman uygulanmaz?

Çin Medeni Kanunu’nda, hem konut hem de ticari alanlar için uygulama bulan kira sözleşmelerine ilişkin özel bir bölüm bulunmaktadır. Konutlar bakımından ayrıca, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen ve konut piyasasını istikrara kavuşturmayı amaçlayan Devlet Konseyi’nin özel düzenlemeleri de mevcuttur.

2. Kiraya veren olarak kira bedelini belirlemede serbest miyim, yoksa kısıtlamalara tabi miyim? Konutlar için ne geçerlidir? Ticari alanlar için ne geçerlidir?

Kural olarak kira bedelinin belirlenmesi alanında kanuni bir düzenleme bulunmamaktadır. Bununla birlikte, özel kiracılar ile ticari nitelikte kiraya verenler arasındaki ilişkide Tüketicinin Korunması Kanunu uygulanabilir. Bu kanun, diğer hususların yanı sıra adil bir fiyat belirlenmesini de öngörmektedir. Bir fiyat belirlemenin “adil” olup olmadığının tespiti, idari makamlar ve mahkemelerin yetkisindedir.

3. Kira sözleşmemin süresini dilediğim gibi belirleyebilir miyim? Asgari süre şartı var mıdır? Asgari süre şartı tüm kira sözleşmeleri için geçerli midir?

Bir kira sözleşmesi en fazla 20 yıl süreyle akdedilebilir. Bu azami sürenin sona ermesinden sonra sözleşmenin yenilenmesi mümkündür. Asgari süre şartı bulunmamaktadır. Ancak altı aydan uzun süreli bir sözleşme yapılması halinde kira sözleşmesi için zorunlu yazılı şekil şartı vardır..

4. Kiraya veren olarak kiracımın sözleşmesini her zaman feshedebilir miyim? Şekil şartları var mıdır ve haklı bir sebep gerekli midir?

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kanun, “makul bir süre” ile olağan fesih imkânı öngörmektedir. Fesih için bir sebep belirtilmesi gerekmez. Bildirim süresinin makul olup olmadığı, idari makamlar ve mahkemeler tarafından denetlenir. Bu kapsamda somut olayın özelliklerine göre son derece kiracı lehine bir yorumla karşılaşılması ihtimali bulunmaktadır.

Süreli sözleşmelerde ise (Çin’in büyük şehirlerinde mutlak kural niteliğindedir) fesih ancak haklı sebep halinde mümkündür. Bu haklı sebep, kiraya verenin alanından da kaynaklanabilir. Buna, mülkiyet durumuna ilişkin uyuşmazlıklar, idari makamlar tarafından el koyma veya taşınmazın konut olarak kullanılmaya elverişliliği bakımından idari açıdan uygun olmaması dahildir.

III. Almanya

1. Kira Hukuku Kanunu tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? Kira Hukuku Kanunu ne zaman uygulanır? Ne zaman uygulanmaz?

Almanya’da kira hukuku, Alman Medeni Kanunu’nda (BGB) düzenlenmiştir. Bu hükümler, ticari amaçla kullanılan alanların kiralanmasına ve konut kiralamalarına uygulanır. Eyaletlerin yönetmeliklerinde yer alan tamamlayıcı düzenlemeler ise, konut piyasasının sıkışık olduğu bölgelerde konutlar bakımından kira bedeline ilişkin sınırlamalar öngörmektedir. Buna göre, yeni kiralamada kira bedeli, yerel emsal kira bedelinin en fazla %10 üzerinde olabilir. Ancak şu koşulların bulunması halinde bu sınırlama uygulanmaz: 1 Ekim 2014’ten sonra ilk kez kullanım, kapsamlı modernizasyonlar (yeni inşaat niteliği) veya önceki kiranın zaten izin verilen kira bedelinden daha yüksek olması (mevcut durumun korunması).

2. Kiraya veren olarak kira bedelini belirlemede serbest miyim, yoksa kısıtlamalara tabi miyim? Konutlar için ne geçerlidir? Ticari alanlar için ne geçerlidir?

Ticari alanlar: Bu alanda kira bedelinin miktarı taraflarca serbestçe müzakere edilebilir. Taraflar aksini kararlaştırmadıkça, kira bedeli kira sözleşmesinin tüm süresi boyunca sabit kalır. Bununla birlikte taraflar, devam eden kira ilişkisinde kira bedelinin değişebileceğine ilişkin düzenlemeler kararlaştırabilir. Buna, tüketici fiyat endeksindeki değişime bağlanan değer koruma hükümleri dahildir. Bunun için şart, kiraya verenin on yıl süreyle bağlanmasıdır. Bu bağlanma, örneğin 10 yıllık bir sözleşme ile veya daha kısa süreli bir sözleşmede kiracıya kira ilişkisinin on yıla uzatılmasına imkân veren bir uzatma opsiyonu tanınması suretiyle sağlanabilir. Basamaklı kira anlaşmaları da ticari kira sözleşmelerinde mümkündür.

Konut kira hukuku: Kural olarak kiraya veren ile kiracı, kira bedelini serbestçe kararlaştırabilir. Konut kira sözleşmelerinde, kira bedelindeki değişiklik bakımından endeks hükümleri veya basamaklı kira kararlaştırılabilir. Bir kira sözleşmesinde kira bedelinde olası değişikliklere ilişkin bir düzenleme yoksa şu kurallar geçerlidir: Kira artışları, yerel emsal kira bedeline kadar mümkündür. Ancak artış, üç yıl içinde mevcut kiranın en fazla %20’si olabilir (konut piyasasının sıkışık olduğu bölgelerde bu oran %15’tir). Ayrıca modernizasyon tedbirleriyle bağlantılı olarak da kira artışları mümkündür.

3. Kira sözleşmemin süresini dilediğim gibi belirleyebilir miyim? Asgari süre şartı var mıdır? Asgari süre şartı tüm kira sözleşmeleri için geçerli midir?

Ticari alanlar: Taraflar, süreli veya süresiz sözleşme yapma konusunda serbesttir. Bu alanda asgari süreler yoktur.

Konut kira hukuku: Kural, belirsiz süreli olarak akdedilen kira sözleşmesidir. Ayrıca “belirli süreli kira sözleşmeleri” yapılması da mümkündür. Bu, kiraya verenin alanları kendisi, aile bireyleri veya hanesine dahil kişiler için konut olarak kullanmak istemesi halinde mümkündür. Kiraya verenin, alanları hukuken izin verilen şekilde ortadan kaldırmak veya kira ilişkisinin devamı halinde tedbirlerin önemli ölçüde zorlaşacağı ölçüde esaslı biçimde değiştirmek ya da onarmak istemesi halinde de belirli süreli kira sözleşmesi yapılabilir. Şart, kiraya verenin süre sınırlamasının nedenini sözleşme kuruluncaya kadar kiracıya yazılı olarak bildirmesidir; aksi halde kira ilişkisi belirsiz süreli kurulmuş sayılır. Kiraya verenin bildirimi yazılı şekle tabidir. Kendi kullanım niyeti bakımından, ilgili kişiler isim belirtilmeksizin, ancak akrabalık ilişkisinin belirtilmesi suretiyle gösterilmelidir; böylece kiracı, belirtilen kişinin ayrıcalıklı bir kişi olup olmadığını anlayabilir. Tadilat veya inşaat niyeti bakımından ise, öngörülen yapısal tedbirlerin türüne ilişkin genel bir bilgilendirme gereklidir. 1 Eylül 2001 tarihinde halihazırda mevcut olan kira ilişkileri bakımından kısmen özel düzenlemeler geçerlidir.

4. Kiraya veren olarak kiracımın sözleşmesini her zaman feshedebilir miyim? Şekil şartları var mıdır ve haklı bir sebep gerekli midir?

Ticari alanlar: Kira ilişkisi belirli bir süre için kurulmuşsa, bu süre içinde yalnızca olağanüstü fesih mümkündür. Kira ilişkisi belirsiz süreli olarak kurulmuşsa, sözleşmede veya kanunda öngörülen fesih sürelerine uyularak fesih beyanında bulunulabilir. Ticari alanlara ilişkin kira ilişkisinde olağan fesih, en geç bir takvim çeyreğinin üçüncü iş gününde, izleyen takvim çeyreğinin sonunda hüküm doğuracak şekilde yapılabilir (kanuni düzenleme). Feshe ilişkin şekil şartları kural olarak sözleşmesel düzenlemelerden kaynaklanır.

Konut kira hukuku: Konut kira sözleşmesi belirsiz süreli kurulmuşsa, kiraya veren ancak kira ilişkisinin sona erdirilmesinde haklı bir menfaati bulunması halinde feshedebilir. Kira artışı amacıyla fesih mümkün değildir. Kiraya verenin haklı menfaati özellikle, kiracının sözleşmesel yükümlülüklerini kusurlu olarak ve önemsiz sayılamayacak ölçüde ihlal etmesi veya kiraya verenin alanlara kendisi, aile bireyleri ya da hanesine dahil kişiler için konut olarak ihtiyaç duyması halinde söz konusudur. Ayrıca kiraya verenin, kira ilişkisinin devamı nedeniyle taşınmazın uygun bir ekonomik şekilde değerlendirilmesinin engellenmesi ve bu nedenle önemli dezavantajlara uğrayacak olması halinde de böyle bir menfaat vardır. Konut fesihleri bakımından zorunlu yazılı şekil şartı bulunmaktadır.

IV. İtalya

1. Kira Hukuku Kanunu tüm kira sözleşmelerine uygulanır mı? Kira Hukuku Kanunu ne zaman uygulanır? Ne zaman uygulanmaz?

İtalyan kira hukukunda, Medeni Kanun’un genel hükümleri, taşınmazın kullanım amacına göre belirlenen bir dizi özel düzenleme ile tamamlanmaktadır. Kira hukuku özellikle, konut amacıyla yapılan kira sözleşmeleri ile diğer amaçlara yönelik kira sözleşmeleri arasında ayrım yapmaktadır.

Her bir sözleşme türü bakımından, ilgili özel kanunlar; sözleşme ilişkisinin asgari süresi, kira bedelinin belirlenmesi, uzatma, fesih ve kiracının korunması hususlarına ilişkin özel hükümler içermektedir. Bununla birlikte, belirli süreli, turistik veya mevsim

Dünya genelinde kiracının korunması: Uygulamada önem taşıyan hukuki farklılıklar Dünya genelinde kiracının korunması: Uygulamada önem taşıyan hukuki farklılıklar


Yazar: Marcel Brinkmann
Yazar: Dr. Manuela Hörstmann-Jungemann
Yazar: Florian Bünger
Yazar: Heidi Lallitsch
Yazar: Konrad Schampera
Yazar: Gabriela Janíková
Yazar: Eva Watson
Yazar: Gürkan Erdebil
PDF file
Download PDF