Yabancılar İçin Türkiye’de Gayrimenkul Edinimi: 2026 Kapsamlı Rehber

Bu rehberin kapsamı: Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişiler, yabancı ticaret şirketleri ve yabancı sermayeli Türk şirketleri için tüm hukuki başlıklar — yasal çerçeve, üç edinim profilinin karşılaştırması, edinim sınırları (30 hektar / %10 ilçe), askeri yasak bölge ve güvenlik bölgesi kontrolleri, tapu süreci, yapısız taşınmazda iki yıllık proje sunma yükümlülüğü, vergi boyutu ve vatandaşlık programı ile ilişkisi.

İçindekiler

Yasal Çerçeve: 2644 Sayılı Tapu Kanunu m.35 ve m.36
Üç Edinim Profili: Karşılaştırmalı Tablo
Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi (m.35)
Edinim Sınırları: 30 Hektar ve %10 İlçe Kuralı
Yabancı Ticaret Şirketlerinin Edinimi (m.35)
Yabancı Sermayeli Türk Şirketlerinin Edinimi (m.36)
Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgesi Kontrolleri
Tapu Süreci ve Gerekli Belgeler
Tapu Öncesi Yapılması Gereken Kontroller
Yapısız Taşınmazda İki Yıllık Proje Sunma Yükümlülüğü
Vergi Boyutu: Tapu Harcı, KDV İstisnası, Gelir Vergisi
Vatandaşlık Programı ile İlişki
Sıkça Sorulan Sorular

1. Yasal Çerçeve: 2644 Sayılı Tapu Kanunu m.35 ve m.36

Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun iki ayrı maddesi ile düzenlenmiştir:

Madde 35: Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri.
Madde 36: Yabancı yatırımcıların %50 veya daha fazla hisseye sahip olduğu Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip yabancı sermayeli şirketler.

Bu iki madde, son yıllarda birden fazla kez değişikliğe uğramıştır. En kritik dönüm noktası 18 Mayıs 2012 tarihli 6302 sayılı Kanun’dur; bu Kanun ile yabancı gerçek kişilerin edinimde yıllarca uygulanan karşılıklılık (mütekabiliyet) ilkesi kaldırılmış ve yerine Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülke listesi sistemi getirilmiştir.

1.1 6302 Sayılı Kanun Reformu (18 Mayıs 2012)

Reform öncesi yabancı bir gerçek kişi, ancak kendi ülkesi Türk vatandaşlarına aynı edinim hakkını tanıyorsa Türkiye’de taşınmaz edinebilirdi. Reform sonrası mütekabiliyet şartı kaldırılmış; yabancı gerçek kişilerin edinim hakkı, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkeler listesi çerçevesinde yeniden düzenlenmiştir. Liste ve ülkeye özgü sınırlamalar zaman içinde değişebilir; başvuru öncesinde T.C. Dışişleri Bakanlığı veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kanalından güncel durumun teyit edilmesi tavsiye edilir.

1.2 İlgili Mevzuat ve İkincil Düzenlemeler

2644 sayılı Tapu Kanunu — Temel çerçeve.
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu — Coğrafi kısıtlamalar.
16 Ağustos 2012 tarihli ve 28386 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “2644 Sayılı Tapu Kanununun 36. Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimine İlişkin Yönetmelik” — Yabancı sermayeli Türk şirketleri için ikincil düzenleme.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2012/13 (1735) Sayılı Genelgesi — Yabancı sermayeli şirket edinimleri için uygulama esasları.
5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28 — Mavi kart sahipleri için yabancı edinim sınırlamalarından muafiyet.

Cumhurbaşkanı’nın geniş yetkisi: 2644 sayılı Kanun m.35/3 uyarınca Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde yabancı edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir. Bu nedenle güncel kısıtlamalar başvuru öncesi mutlaka kontrol edilmelidir.

2. Üç Edinim Profili: Karşılaştırmalı Tablo

Türkiye’de yabancılar üç ayrı hukuki kapasite ile taşınmaz edinebilir. Her profilin tabi olduğu kurallar, sınırlar ve süreç farklılaşır.

Edinim Profili	Yasal Dayanak	Edinim Sınırı	Tipik Kullanım
Yabancı uyruklu gerçek kişi	2644 sayılı Kanun m.35/1-3	30 ha (Türkiye geneli) + %10 ilçe sınırı	Konut, işyeri, arsa, tarla
Yabancı ticaret şirketi (yurt dışında kurulmuş)	2644 sayılı Kanun m.35/4	Özel kanun hükümleri	Sınırlı; turizm yatırımları, petrol, doğalgaz, sanayi
Yabancı sermayeli Türk şirketi (Türkiye’de kurulmuş)	2644 sayılı Kanun m.36	Yerli şirketle aynı (askeri/güvenlik bölgeleri hariç)	DYY iştirakleri, fabrika, depo, ofis

Stratejik tercih notu: Büyük ölçekli veya çok lokasyonlu yatırımlarda Türkiye’de şirket kurularak yapılandırma yapılması, 30 hektar ve %10 ilçe sınırları bakımından avantaj sağlayabilir. Ancak m.36 kapsamına giren şirketlerde taşınmazın şirket ana sözleşmesindeki faaliyet konusu ile bağlantısı, valilik/izin süreci, askerî ve güvenlik bölgesi kontrolleri ve edinim amacına uygun kullanım yükümlülüğü ayrıca değerlendirilmelidir. Bu çerçevede her yapılandırma seçeneği somut yatırım hedefi özelinde analiz edilmelidir.

3. Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Edinimi (m.35)

3.1 Edinim Hakkı Olan Ülke Vatandaşları

2012 reformu sonrası yabancı gerçek kişinin Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için uyruğunda bulunduğu ülkenin Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkeler arasında yer alması gerekir. Bu liste ve ülkeye özgü sınırlamalar kamuya açık genel bilgilerle sınırlı kalmayıp, uygulamada TKGM ve ilgili makamlar nezdinde ayrıca teyit edilmelidir. Bazı ülke vatandaşları bakımından tamamen veya kısmen edinim sınırlamaları bulunabilir; bu nedenle her başvuruda T.C. Dışişleri Bakanlığı veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kanalından güncel durum doğrulanmalıdır.

3.2 Edinilebilecek Taşınmaz Türleri

Yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, nitelik bakımından her türlü taşınmazı edinebilir:

Konut (kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümler);
İşyeri (dükkân, ofis, ticari bağımsız bölümler);
Arsa (üzerinde yapı bulunsun veya bulunmasın);
Tarla, bağ, bahçe (tarımsal nitelikli araziler dahil);
Sınırlı ayni haklar (intifa hakkı, üst hakkı, oturma hakkı vb.).

Önemli ayrım: 12 Aralık 2023 tarihli düzenleme ile vatandaşlık başvurusuna konu olabilecek taşınmaz türleri sıkılaştırılmıştır (yapısız arsa, tarımsal arazi, devre mülk vatandaşlığa konu edilemez). Ancak vatandaşlık programına başvuru niyeti olmayan yabancı gerçek kişiler bakımından bu kısıtlamalar uygulanmaz; m.35 kapsamındaki standart edinim çerçevesi geçerlidir. Detay için “Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı” rehberi incelenmelidir.

3.3 Mavi Kart Sahipleri (TVK m.28)

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28 kapsamındaki mavi kart sahibi kişiler (doğumla Türk vatandaşı olup sonradan vatandaşlıktan çıkma izni almış ve mavi kart düzenlenmiş kişiler) yabancı uyruklu olmalarına rağmen, taşınmaz edinim açısından Türk vatandaşları ile büyük ölçüde eşit haklara sahiptir. m.35 ve m.36 kapsamındaki yabancı edinim sınırlamaları bu kişiler bakımından uygulanmaz.

4. Edinim Sınırları: 30 Hektar ve %10 İlçe Kuralı

2644 sayılı Kanun m.35/1 uyarınca yabancı gerçek kişilerin edinebileceği taşınmazlar iki ayrı kapasite sınırına tabidir:

4.1 Türkiye Geneli: 30 Hektar (300.000 m²) Sınırı

Bir yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazların ve bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı 30 hektarı (300.000 m²) geçemez.

Cumhurbaşkanı’nın istisnai yetkisi: Cumhurbaşkanı, bu sınırı kişi başına iki katına kadar (60 hektar) artırmaya yetkilidir. Bu yetki olağan değil, istisnai bir uygulamadır; özellikli yatırımlar için ayrı başvuru gerektirir.

Miras yoluyla intikal: Miras yoluyla 30 hektarı aşan bir taşınmaz yabancı mirasçıya intikal ettiğinde, 30 hektar sınırını aşan kısım bakımından tasfiye süreci gündeme gelebilir. Mirasçının mülkiyet hakkı kural olarak korunmakla birlikte, kanuni sınırların aşılması hâlinde sınırı aşan kısmın elden çıkarılması ya da Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca tasfiye süreci işletilebilir.

4.2 İlçe Bazında: %10 Sınırı

Aynı maddenin getirdiği ikinci sınır, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün %10’udur. Yabancılara ait edinimlerin toplam alanı bir ilçenin özel mülkiyete konu yüz ölçümünün %10’unu aşamaz. Bu sınır, bireysel değil, ilçe bazında toplu bir sınırdır; ilçedeki tüm yabancıların edinimleri toplanır.

Bu nedenle özellikle yabancı yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği bazı turistik veya merkezi ilçelerde, yabancı edinim limitlerinin doluluk durumu ayrıca kontrol edilmelidir. Tapu Müdürlüğü, ilçe limitinin doluluk durumunu sistemsel olarak takip eder.

4.3 Sınırların Yabancı Sermayeli Türk Şirketlerine Uygulanmayacağı

30 hektar ve %10 ilçe sınırları, kural olarak yabancı uyruklu gerçek kişilerin m.35 kapsamındaki taşınmaz ve bağımsız/sürekli sınırlı ayni hak edinimleri bakımından uygulanır. Yabancı ülkelerde kurulmuş ticaret şirketleri ise Türkiye’de ancak ilgili özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinebilir; bu şirketlerin edinim sınırları ilgili özel kanun rejimi kapsamında ayrıca değerlendirilmelidir.

Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli Türk şirketleri ise m.36 kapsamında, ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek üzere ve askerî/güvenlik bölgesi izinleri saklı kalmak kaydıyla, 30 hektar ve %10 ilçe sınırlarına tabi olmaksızın taşınmaz edinebilir. Bu, büyük ölçekli yabancı yatırımcılar için önemli bir yapısal avantajdır ve Bölüm 2’deki karşılaştırmalı tabloyla tutarlıdır.

5. Yabancı Ticaret Şirketlerinin Edinimi (m.35)

5.1 Tanım ve Sınırlı Kapsam

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri (örneğin Almanya’da kurulu bir GmbH, Avusturya’da kurulu bir AG, ABD’de kurulu bir LLC), Türkiye’de ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz edinebilir. Genel kuralın aksine, bu şirketler için sınırsız edinim hakkı bulunmamaktadır.

5.2 Edinim Hakkı Tanıyan Özel Kanunlar

Yabancı ticaret şirketleri bakımından taşınmaz edinimi, ancak ilgili özel kanunda açık hüküm bulunması hâlinde mümkündür. Uygulamada öne çıkan başlıca özel kanunlar:

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu — Turizm yatırımları için belirlenen alanlarda edinim;
6491 sayılı Türk Petrol Kanunu — Petrol arama ve üretim faaliyetleri kapsamında;
4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu — Endüstri bölgelerinde yatırım faaliyetleri.

Her somut yatırım bakımından ilgili sektör mevzuatında yabancı şirket lehine açık taşınmaz edinimi veya sınırlı ayni hak hükmü bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.

5.3 Yapısal Sınırlama: Ticaret Şirketi Olmayan Tüzel Kişiler

Yabancı vakıf, dernek, kooperatif gibi ticaret şirketi niteliği taşımayan tüzel kişiler, m.35 kapsamında taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu, m.35’in en katı yapısal sınırlamalarından biridir.

Yapılandırma değerlendirmesi: Yabancı vakıf, dernek veya benzeri tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimi planlaması, yalnızca Tapu Kanunu değil, ilgili vakıf/dernek mevzuatı, ticaret hukuku, yabancı sermaye mevzuatı ve izin rejimi çerçevesinde ayrıca yapılandırılmalıdır. Uygulamada ticari yatırım amacı varsa Türk ticaret şirketi üzerinden yapılandırma daha öngörülebilir olabilir; ancak her somut yapı amaç sınırlamaları, vergi etkileri ve uyum yükümlülükleri bakımından ayrıca incelenmelidir.

5.4 Taşınmaz Rehni İstisnası

Yabancı ticaret şirketleri ve yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde m.35 sınırlamaları uygulanmaz. Yani yabancı bir banka veya finans kuruluşu, Türkiye’deki bir taşınmaz üzerinde ipotek hakkı kazanabilir.

6. Yabancı Sermayeli Türk Şirketlerinin Edinimi (m.36)

6.1 Tanım: %50 Hisse veya Yönetim Kontrolü

2644 sayılı Kanun m.36 kapsamına giren şirketler, Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip olup;

Yabancı yatırımcıların (yabancı uyruklu gerçek kişiler, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiler veya uluslararası kuruluşlar) %50 veya daha fazla hissesine sahip olduğu, ya da
Yabancı yatırımcıların yöneticilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip olduğu;

şirketlerdir. Bu kriterler kümülatif değil, alternatif niteliktedir.

Aynı esaslar, doğrudan yabancı ortaklık yapısı bulunmayan ancak dolaylı olarak yabancı yatırımcı kontrolüne giren şirketler bakımından da uygulanır. Buna göre:

2644 sayılı Tapu Kanunu m.36/1 kapsamındaki bir şirketin, Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması ve yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazla olması;
Yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin %50 veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi;
Taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde, hisse devri sonucunda yabancı yatırımcıların ortaklık oranının %50 veya daha fazlasına ulaşması;

hâllerinde de 2644 sayılı Tapu Kanunu m.36’da öngörülen sınırlamalar ve esaslar uygulanır.

Bu nedenle değerlendirme yapılırken yalnızca şirketin doğrudan ortaklık yapısı değil, nihai ortaklık oranı, dolaylı pay sahipliği, yönetim kontrolü ve hisse devri sonucunda ortaya çıkan yabancı yatırımcı etkisi birlikte dikkate alınmalıdır.

TVK m.28 istisnası: Mavi kart sahipleri (5901 sayılı Kanun m.28 kapsamı) hesaba katılmaz; bu kişilerin sahip olduğu hisseler veya yönetim yetkileri “yabancı” olarak değerlendirilmez.

6.2 Edinim Şartları

m.36 kapsamındaki yabancı sermayeli Türk şirketleri:

Ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz edinebilir veya sınırlı ayni hak elde edebilir;
Edinilen taşınmaz şirketin faaliyet konusu ile uyumlu olmalıdır (örneğin lojistik şirketi için depo, üretim şirketi için fabrika, otel zinciri için arazi);
30 hektar veya %10 ilçe sınırlarına tabi değildir — yerli şirketle eşdeğer kapasiteye sahiptir.

6.3 16 Ağustos 2012 Tarihli Yönetmelik ve TKGM 2012/13 Sayılı Genelge

Yabancı sermayeli Türk şirketlerinin edinim sürecinin uygulama detayları, 16 Ağustos 2012 tarihli ve 28386 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Yönetmelik:

Şirketin yabancı sermaye yapısının resmi olarak belgelenmesini;
Edinim öncesinde valilik bünyesinde kurulan komisyondan ön izin alınmasını (askeri yasak bölge ve güvenlik bölgesi kontrolü dahil);
Edinim amacına uygun kullanım taahhüdünü;

esas alır. TKGM 2012/13 sayılı genelgesi de bu yönetmeliğin tapu müdürlüklerinde uygulanmasına ilişkin esasları belirler.

6.4 m.36 Kapsamı Dışındaki Yabancı Sermayeli Şirketler

Yabancı sermaye payı %50’nin altında olan ve yöneticilerin çoğunluğunu atama yetkisi yabancılarda bulunmayan Türk şirketleri, m.36 kapsamı dışındadır. Bu şirketler yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz edinim ve kullanım hakkına sahiptir. Pratikte bu, edinim sürecinin daha basit ve hızlı işlemesi anlamına gelir.

7. Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgesi Kontrolleri

7.1 2565 Sayılı Kanun Çerçevesi

18 Aralık 1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu, ülke geneline yayılmış askeri tesisler ve stratejik bölgeler etrafında çeşitli kategorilerde koruma alanları tanımlar:

Askeri yasak bölgeler (birinci ve ikinci derece);
Askeri güvenlik bölgeleri;
Özel güvenlik bölgeleri.

Yabancılar bakımından getirilen kısıtlamalar, edinim profiline (gerçek kişi vs. m.36 şirketi) göre farklılaşmaktadır.

7.2 Yabancı Gerçek Kişiler Bakımından

Yabancı uyruklu gerçek kişiler bakımından kural daha katıdır:

Askeri yasak bölgelerde ve askeri güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinemezler ve kiralayamazlar;
Özel güvenlik bölgelerinde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valilik izni gerekir.

Bu nedenle özellikle kıyı şeridine, sınır bölgelerine veya stratejik tesislere yakın taşınmazlarda yabancı gerçek kişi alımı sıkça olumsuz sonuçlanmaktadır.

7.3 m.36 Kapsamındaki Yabancı Sermayeli Türk Şirketleri Bakımından

m.36 kapsamındaki şirketler için rejim daha esnek ancak izin temellidir:

Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve 2565 sayılı Kanun m.28 çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz edinimleri Genelkurmay Başkanlığı’nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların iznine tabidir;
Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise valilik iznine tabidir.

İzin süreçlerinde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır. İzin alınamaması hâlinde edinim gerçekleştirilemez.

7.4 Tapu Öncesi Bölge Sorgulaması

Pratikte, bir taşınmazın yabancı bir alıcıya veya yabancı sermayeli bir şirkete satışı için başvurulması halinde, Tapu Müdürlüğü gerekli bölge sorgulamalarını sistemsel olarak başlatır:

Tapu Müdürlüğü, taşınmazın koordinatlarını askeri ve güvenlik bölge sorgulama sistemine yönlendirir;
Sorgulama sonucu olumlu ise edinim sürecine devam edilir;
Sorgulama sonucu olumsuz ise edinim reddedilir ya da (m.36 şirketleri için) ek izin süreci başlatılır.

Pratik uyarı: Sahil bölgelerinde, sınır illerinde ve stratejik tesislere yakın bölgelerde sorgulama olumsuz çıkabilir. Bu nedenle özellikle yüksek değerli yatırımlarda önceden bölge sorgulaması yaptırmak süreç güvenliği açısından kritiktir.

8. Tapu Süreci ve Gerekli Belgeler

8.1 Yabancı Gerçek Kişi için Tapu Belgeleri

Yabancı gerçek kişinin tapu başvurusunda sunması gereken tipik belgeler:

Pasaport ve onaylı Türkçe tercümesi;
Vergi kimlik numarası (Türkiye’de düzenlenmiş);
Tapu Müdürlüğüne ödenen harç makbuzu;
Taşınmazın bina niteliğinde olması hâlinde zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi (tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar — fabrika, atölye vb. — DASK Genel Şartları gereği zorunlu deprem sigortası kapsamı dışındadır);
Taşınmazın Emlak Rayiç Değer Belgesi (ilgili belediyeden alınır);
Taşınmaz değerleme raporu — TKGM’nin 2024/4 sayılı Genelgesi uyarınca, vatandaşlık kazanımı içeren işlemler dışındaki yabancı işlemlerinde taşınmaz değerleme raporu aranmamaktadır. Vatandaşlık başvurularında Tutar Tespit Belgesi (TTB) süreci ve değerleme raporu birlikte işletilir;
Döviz Alım Belgesi (DAB) — TKGM’nin 2022/1 sayılı düzenlemesi uyarınca, yabancı gerçek kişilerin satın alma yoluyla taşınmaz edinimlerinde, vatandaşlık başvurusu yapılıp yapılmayacağından bağımsız olarak, taşınmaz satış bedeline ilişkin dövizin Merkez Bankası’na satılmak üzere Türkiye’deki yetkili bir bankaya satılması ve banka tarafından düzenlenen DAB’ın satış işleminden önce tapu müdürlüğüne sunulması gerekir;
2 adet biyometrik fotoğraf;
Vekaletname ile işlem yapılacak ise apostilli/tasdikli vekaletnamenin aslı, onaylı örneği ve Türkçe tercümesi.

DAB’ın iki ayrı işlevi: DAB, hem standart yabancı gerçek kişi alımlarının zorunlu belgesidir, hem de yatırım yoluyla vatandaşlık başvurularında uygunluk değerlendirmesinin temel belgesidir. Vatandaşlık başvurularında DAB’a ek olarak Tutar Tespit Belgesi (TTB) ve Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi (TYTB) süreci de işletilir.

8.2 Yabancı Sermayeli Türk Şirketleri için Ek Belgeler

m.36 kapsamındaki şirketler için ek olarak aşağıdaki belgeler de aranır:

Şirketin Ticaret Sicil Müdürlüğünden son ortaklık yapısını gösterir kaydı;
Yabancı sermaye payını gösteren bilgiler;
Valilik bünyesindeki komisyondan alınmış ön izin yazısı;
Şirket ana sözleşmesi ve son tarihli faaliyet konusu beyanı;
Yetkili imza sirküleri ve şirket yetkilisinin kimlik belgesi.

8.3 Tapu Devir Süreci

Hazırlık tamamlandıktan sonra Tapu Müdürlüğü’nde gerçekleşen devir:

Alıcı ve satıcı (veya temsilcileri) Tapu Müdürlüğü’nde resmi senedi imzalar;
Bedel ödemesi gerçekleşir; yabancı gerçek kişi alımlarında DAB satış işleminden önce tapu müdürlüğüne sunulmuş olmalıdır;
Tapu kaydı yabancı alıcı adına tescil edilir;
Yeni tapu senedi düzenlenir.

Belgelerin eksiksiz olduğu, değerleme raporu ve DAB sürecinin tamamlandığı, güvenlik bölgesi veya valilik izni gibi ek inceleme gerektirmeyen işlemlerde tapu devri kısa sürede tamamlanabilir. Ancak yabancı alıcılar bakımından süreç, taşınmazın konumu, m.36 şirketi başvurularında valilik izin süreci, vekâletnamelerin apostil/tercüme durumu ve değerleme raporunun yenilenmesi gibi nedenlerle uzayabilir.

9. Tapu Öncesi Yapılması Gereken Kontroller

Tapu devri öncesinde mutlaka yapılması gereken kontroller, alıcının ileride hak kaybına uğramasını önler. Pratikte en sık ihmal edilen ancak en kritik aşamadır.

9.1 Tapu Sicil Kontrolü

Mülkiyet: Satıcının taşınmazın gerçek maliki olduğu;
İpotek: Taşınmaz üzerinde banka veya üçüncü kişi lehine ipotek bulunup bulunmadığı;
Haciz: İcra dairelerinden konulmuş haciz şerhleri;
Takyidat: İrtifak hakları, intifa hakkı, kira şerhleri, satış vaadi şerhleri gibi kullanım kısıtlamaları;
Beyanlar hanesi: Devre mülk, kat mülkiyeti, yapı kullanma izni gibi notlar.

Bu kontroller Webtapu sistemi üzerinden veya Tapu Müdürlüğüne bizzat başvurarak yapılabilir.

9.2 İmar Durumu ve Yapı Ruhsatı

Taşınmazın imar planına uygun olup olmadığı;
Yapı kullanma izin belgesi (iskân) bulunup bulunmadığı;
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olup olmadığı;
Belediyeye karşı emlak vergisi, çevre temizlik vergisi gibi borçların olup olmadığı.

Yapı ruhsatı veya iskân eksikliği, bina niteliğindeki taşınmazlarda ilerideki hukuki ve mali risklerin başlıca kaynağıdır.

9.3 Askeri ve Güvenlik Bölge Sorgusu

Daha önce belirtildiği gibi, yabancı edinimleri için bölge sorgusu Tapu Müdürlüğü tarafından yapılır; ancak özellikle yüksek değerli yatırımlarda başvuru öncesi gayri resmi sorgulama yapmak süreç güvenliğine katkıda bulunur.

9.4 Vekaletname Kontrolü

Satıcının vekil aracılığıyla işlem yapması durumunda vekaletnamenin gerçekliği, kapsamı ve süresi mutlaka kontrol edilmelidir. Sahte vekaletname ile yapılan satışlar uygulamada karşılaşılan en ciddi dolandırıcılık biçimlerindendir. Vekaletname noterlikten teyit edilebilir.

9.5 Aracı Firma ve Emlakçı Güvenilirliği

Taşınmaz alımı bir emlakçı veya aracı firma üzerinden yapılacaksa, firmanın tescilli emlakçı yetki belgesi olup olmadığı ve geçmişi araştırılmalıdır. Pazarlık, kapora ve sözleşme yapım aşamalarında Türk hukukuna uygun bir hukuki danışmanlık almak alıcının çıkarınadır.

10. Yapısız Taşınmazda İki Yıllık Proje Sunma Yükümlülüğü

2644 sayılı Kanun m.35/4, yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri tarafından satın alınan yapısız taşınmazlarda önemli bir yükümlülük getirir:

Yabancılar, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlık, projenin başlama ve bitirilme süresini belirleyerek onaylar; onaylı proje, taşınmazın bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne gönderilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir.

10.1 Yaptırım: Tasfiye Yetkisi

Yükümlülüğe aykırı edinilen veya süresi içinde projesi gerçekleştirilmeyen taşınmazlar, Maliye Bakanlığı’nca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde malikinin tasarrufu ile tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedel hak sahibine ödenir.

10.2 Vatandaşlık Programı ile İlişki

Bu iki yıllık proje sunma yükümlülüğü ile vatandaşlık programındaki yapısız taşınmaz yasağı karıştırılmamalıdır:

Genel edinim: Yabancı, yapısız arsa edinebilir; ancak iki yıl içinde proje sunmalıdır.
Vatandaşlık başvurusu: 12.12.2023 sonrası uygulamada yapısız arsa vatandaşlığa konu edilemez; bu yasak vatandaşlık programına özgüdür.

Yani yatırımcı, vatandaşlık niyeti olmaksızın yapısız bir arsa edinebilir, ancak iki yıl içinde proje geliştirme ve onay alma yükümlülüğüne tabidir.

Mavi kart sahipleri muafiyeti: 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28 kapsamındaki mavi kart sahipleri, taşınmaz edinimi bakımından Türk vatandaşlarına tanınan haklardan yararlandıklarından, yapısız taşınmazda iki yıllık proje sunma yükümlülüğünden de muaftır.

11. Vergi Boyutu: Tapu Harcı, KDV İstisnası, Gelir Vergisi

11.1 Tapu Devir Harcı

Tapu devirlerinde alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 oranında tapu harcı tahsil edilir (toplam %4). Tapu harcı, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden, bu bedel emlak vergisi değerinden düşük olmamak kaydıyla hesaplanır.

Yabancılar için ek kontrol katmanı: Türk vatandaşlığı kazanma amacıyla yapılan taşınmaz edinimlerinde alınan SPK lisanslı değerleme raporu, harç matrahının doğrudan alt sınırı niteliğinde olmamakla birlikte, satış bedelinin gerçekliği, işlem güvenliği ve idari kontrol bakımından önem taşır. Tapu Müdürlüğü, bu raporu beyan edilen bedel ile birlikte değerlendirebilir.

11.2 KDV İstisnası (Konut/İşyeri İlk Tesliminde)

3065 sayılı KDV Kanunu m.13/(i) uyarınca, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere yapılan konut ve işyerinin ilk tesliminde KDV istisnası uygulanabilir. Bu istisna yalnızca:

Konut veya işyeri olarak inşa edilmiş bina niteliğindeki taşınmazlarda;
İlk teslim niteliğinde olmalıdır; ikinci el alımlarda istisna uygulanmaz. Satışın ilk teslim niteliği, satıcının KDV mükellefiyeti ve taşınmazın edinim/satış zinciri somut işlem özelinde ayrıca değerlendirilmelidir.
Bedelin en az %50’si fatura tarihinden önce, kalan kısmının en geç bir yıl içinde döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi koşuluyla;

uygulanır. Arsa ve tarla gibi konut/işyeri olarak inşa edilmiş bina niteliği taşımayan taşınmazlar bu istisna kapsamında değildir. Devre mülk bakımından ise, KDV Genel Uygulama Tebliği’nin “İstisna Kapsamına Giren Taşınmazlar” başlıklı 12.1.1 bölümünde yapılan açıklamalar çerçevesinde somut işlem özelinde ayrıca değerlendirilmelidir. 7394 sayılı Kanun değişikliği sonrasında, istisnadan yararlanılan taşınmazın üç yıl içinde elden çıkarılması hâlinde tahsil edilmeyen KDV, 6183 sayılı Kanun m.48 uyarınca tecil faiziyle birlikte ödenir.

Yerleşiklik kavramı: “Türkiye’de yerleşmiş olmama” ölçütü, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.4 ve m.5 çerçevesinde değerlendirilir. İkametgâh, fiilî kalış süresi ve diğer kriterler somut olay özelinde incelenmelidir.

11.3 Emlak Vergisi

Yabancı malikler de Türk vatandaşları ile aynı şekilde emlak vergisine tabidir. Vergi, taşınmazın bulunduğu belediyenin belirlediği emlak vergi değeri üzerinden, taşınmazın türüne göre değişen oranlarla hesaplanır:

Konut: %0.1 (büyükşehirde %0.2);
İşyeri: %0.2 (büyükşehirde %0.4);
Arsa: %0.3 (büyükşehirde %0.6);
Arazi: %0.1 (büyükşehirde %0.2).

11.4 Kira Geliri ve Değer Artış Kazancı Vergisi

Kira geliri elde eden yabancı malikler, dar mükellef sıfatıyla Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine tabidir. Türkiye’nin Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması (ÇVÖA) bulunan ülkelerinde mukim yabancılar bakımından anlaşma hükümleri dikkate alınmalıdır. Taşınmazın elden çıkarılmasında elde edilen değer artış kazancı, ediniş tarihinden itibaren 5 yılı aşkın süreyle elde tutulan taşınmazlar bakımından gerçek kişiler için vergiden istisna olabilir; daha kısa sürede satışlarda ise GVK m.80 uyarınca değerlendirilir.

12. Vatandaşlık Programı ile İlişki

Yabancı bir yatırımcı, 400.000 ABD Doları ve üzerinde değerde bir veya birden fazla taşınmaz edinerek istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanma yolunu da değerlendirebilir. Standart yabancı gerçek kişi edinimlerinde de gündeme gelen Döviz Alım Belgesi (DAB), vatandaşlık başvurularında uygunluk değerlendirmesinin temel belgelerinden biridir. Vatandaşlık başvurularında buna ek olarak şu özel kurallar uygulanır:

Üç yıllık satılmaz şerhi;
12 Aralık 2023 sonrası taşınmaz niteliği kısıtlamaları (kat mülkiyeti/kat irtifakı veya yapı kullanma izinli arsa şartı);
İlişkili taraf yasakları;
Tutar Tespit Belgesi (TTB) ve Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi (TYTB) süreci.

Detaylı bilgi için “Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı: 2026 Kapsamlı Rehber” ayrıca incelenmelidir.

Stratejik tercih notu: Vatandaşlık niyeti olmayan yabancı yatırımcılar için 12.12.2023 sonrası getirilen yapısız arsa, tarımsal arazi ve devre mülk yasakları uygulanmaz; m.35 standart çerçevesi geçerlidir. Bu nedenle saf yatırım amaçlı edinimlerde m.35 esnekliği, vatandaşlık programının kısıtlayıcı çerçevesinden farklı bir ekonomik analiz gerektirir.

13. Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye’de hangi ülke vatandaşları taşınmaz edinebilir?

Yabancı gerçek kişinin Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için uyruğunda bulunduğu ülkenin Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkeler arasında yer alması gerekir. Ülke listesi ve ülkeye özgü sınırlamalar başvuru öncesinde TKGM veya ilgili makamlar nezdinde ayrıca teyit edilmelidir. Bazı ülke vatandaşları bakımından tamamen veya kısmen edinim sınırlamaları bulunabilir.

Bir yabancı Türkiye’de en fazla ne kadar taşınmaz edinebilir?

Türkiye genelinde 30 hektar (300.000 m²). Cumhurbaşkanı bireysel sınırı 60 hektara kadar artırmaya yetkilidir. Ayrıca yabancılara ait edinimlerin toplam alanı bir ilçenin özel mülkiyete konu yüz ölçümünün %10’unu aşamaz (bu sınır bireysel değil, ilçe bazında toplu sınırdır). Miras yoluyla 30 hektarı aşan bir taşınmazın yabancı mirasçıya intikali hâlinde, sınırı aşan kısım bakımından tasfiye süreci gündeme gelebilir.

Yabancı sermayeli Türk şirketleri için 30 hektar sınırı geçerli mi?

Hayır. Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli Türk şirketleri (m.36 kapsamı) 30 hektar ve %10 ilçe sınırlarına tabi değildir. Yerli sermayeli şirketle eşdeğer kapasiteye sahiptir; yalnızca askeri yasak bölge ve güvenlik bölgesi izinleri saklıdır.

Mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesi hâlâ uygulanıyor mu?

Hayır. 18 Mayıs 2012 tarihli 6302 sayılı Kanun ile yabancı gerçek kişiler için karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Yerine Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkeler listesi sistemi getirilmiştir.

Yabancı bir vakıf veya dernek Türkiye’de taşınmaz alabilir mi?

Yabancı ticaret şirketi olmayan tüzel kişiler (vakıf, dernek, kooperatif vb.) m.35 kapsamında doğrudan taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Türkiye’de kurulacak olası bir yapı üzerinden edinim imkânı ise yalnızca Tapu Kanunu değil, ilgili vakıf/dernek mevzuatı, ticaret hukuku, yabancı sermaye ve izin rejimi, amaç sınırlamaları ve vergi etkileri çerçevesinde somut olay özelinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Tarla, bağ veya bahçe satın alabilir miyim?

Vatandaşlık programına başvuru niyeti olmayan yabancı gerçek kişiler m.35 çerçevesinde tarımsal nitelikli araziler dahil her türlü taşınmazı edinebilir. Yapısız taşınmazlarda iki yıl içinde proje sunma yükümlülüğü vardır. Vatandaşlık başvurusu yapılacaksa 12.12.2023 düzenlemesi uyarınca tarımsal arazi vatandaşlığa konu edilemez.

Yabancı sermayeli şirketler de m.36 çerçevesinde tarımsal nitelikli araziler dahil her türlü taşınmazı edinebilir. Bu şirketlerin yapısız taşınmazlarda belirli bir süre içinde proje sunma yükümlülüğü bulunmamaktadır.

Yapısız arsa alıp iki yıl içinde proje sunmazsam ne olur?

Süre içinde proje sunulmaması veya onaylanan proje süresi içinde gerçekleştirilmemesi hâlinde Maliye Bakanlığı’nca verilen en fazla bir yıllık tasfiye süresi içinde malik tasarrufuyla tasfiye yapılmaz ise taşınmaz tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Yabancı olarak aldığım taşınmazı ne zaman satabilirim?

Standart yabancı edinimlerinde herhangi bir tutma süresi yoktur; alım sonrasında istenildiği zaman satılabilir. Ancak vatandaşlık programı kapsamında alınan taşınmazlarda 3 yıllık satılmaz şerhi ve KDV istisnasından yararlanılmışsa 3 yıl içinde elden çıkarma yasağı uygulanır.

Tapu işleminde yanımda Türkçe bilen biri olmak zorunda mı?

Evet. Tapu Müdürlüğü, alıcı veya satıcı taraflardan Türkçe bilmeyen kişiler için yeminli tercüman zorunluluğu getirir. Tercüman ücreti tarafların anlaşmasına göre ödenir.

Vatandaşlık niyeti olmasa da değerleme raporu zorunlu mu?

Hayır. TKGM’nin 2024/4 sayılı Genelgesi uyarınca, vatandaşlık kazanımı içeren işlemler dışındaki yabancı işlemlerinde taşınmaz değerleme raporu aranmamaktadır. Daha önce yabancıların yaptığı tüm gayrimenkul alımlarında değerleme raporu alınması gerekiyordu; ancak bu uygulama değişmiştir. Artık değerleme raporu yalnızca gayrimenkul alımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılmak isteniyorsa gereklidir. Vatandaşlık başvurularında ayrıca Tutar Tespit Belgesi (TTB) süreci işletilir.

Türkiye’de mavi kart sahibiyim; yabancı sınırlamalarına tabi miyim?

Hayır. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu m.28 kapsamındaki mavi kart sahipleri yabancı edinim sınırlamalarına tabi değildir; Türk vatandaşları ile büyük ölçüde eşit haklara sahiptir.

Aldığım taşınmazı kiraya verebilir miyim ve vergi nasıl ödenir?

Evet, yabancı malikler taşınmazlarını serbestçe kiraya verebilir. Kira geliri dar mükellef sıfatıyla Türk Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine tabidir; ÇVÖA bulunan ülkelerde mukim yabancılar bakımından anlaşma hükümleri dikkate alınır.

İletişim

GEMS Schindhelm Istanbul, Schindhelm Alliance üyesi uluslararası bir hukuk bürosu olarak, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimi süreçlerinde Türkçe, Almanca ve İngilizce olarak hukuki danışmanlık sunmaktadır. Tapu öncesi due diligence, yabancı sermayeli Türk şirketi kurulumu üzerinden yapılandırma, askeri/güvenlik bölge sorguları, satış vaadi sözleşmesi hazırlanması ve tapu süreci yönetiminde uçtan uca destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Yabancı edinim mevzuatı, ülke listesi ve eşikler Cumhurbaşkanı Kararları ile periyodik olarak değişebilmektedir. Her somut başvuru, kendi koşullarında ve başvuru tarihindeki güncel mevzuat çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir. Rehber, yayın tarihi olan Mayıs 2026 itibarıyla geçerli düzenlemelere dayanmaktadır.

Yazar: Gürkan Erdebil