Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei: Umfassender Leitfaden 2026

Gegenstand dieses Leitfadens: Sämtliche rechtlichen Themen für ausländische natürliche Personen, ausländische Handelsgesellschaften und türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung, die in der Türkei Immobilien erwerben möchten — rechtlicher Rahmen, Vergleich der drei Erwerberprofile, Erwerbsgrenzen (30 Hektar / 10 %-Bezirksgrenze), Kontrollen in militärischen Sperr- und Sicherheitsgebieten, Grundbuchverfahren, zweijährige Projektvorlagepflicht bei unbebauten Grundstücken, steuerliche Aspekte und der Zusammenhang mit dem Staatsangehörigkeitsprogramm.

Inhaltsübersicht

Rechtsgrundlage: Art. 35 und Art. 36 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644
Drei Erwerberprofile: Vergleichstabelle
Immobilienerwerb durch ausländische natürliche Personen (Art. 35)
Erwerbsgrenzen: 30-Hektar- und 10 %-Bezirksregel
Erwerb durch ausländische Handelsgesellschaften (Art. 35)
Erwerb durch türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung (Art. 36)
Militärische Sperrgebiete und Sicherheitsgebiete
Grundbuchverfahren und erforderliche Unterlagen
Vor dem Grundbucheintrag durchzuführende Prüfungen
Zweijährige Projektvorlagepflicht bei unbebauten Grundstücken
Steuerliche Aspekte: Grundbuchgebühr, MwSt-Befreiung, Einkommensteuer
Zusammenhang mit dem Staatsangehörigkeitsprogramm
Häufig gestellte Fragen

1. Rechtsgrundlage: Art. 35 und Art. 36 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644

Der Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei ist in zwei verschiedenen Artikeln des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 geregelt:

Art. 35: Ausländische natürliche Personen und im Ausland gegründete juristische Personen in Form von Handelsgesellschaften.
Art. 36: Türkische juristische Personen in Form von Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung, an denen ausländische Investoren zu 50 % oder mehr beteiligt sind.

Beide Vorschriften wurden in den letzten Jahren mehrfach geändert. Der wichtigste Wendepunkt ist das Gesetz Nr. 6302 vom 18. Mai 2012, mit dem das jahrzehntelang geltende Gegenseitigkeitsprinzip (Reziprozität) für ausländische natürliche Personen abgeschafft und durch ein System der vom Staatspräsidenten festgelegten Länderliste ersetzt wurde.

1.1 Reform durch Gesetz Nr. 6302 (18. Mai 2012)

Vor der Reform konnte eine ausländische natürliche Person in der Türkei nur dann Immobilien erwerben, wenn ihr Heimatstaat türkischen Staatsangehörigen ein entsprechendes Erwerbsrecht einräumte. Mit der Reform wurde das Gegenseitigkeitserfordernis aufgehoben; das Erwerbsrecht ausländischer natürlicher Personen wurde im Rahmen der vom Staatspräsidenten festgelegten Länderliste neu geregelt. Die Liste und die länderspezifischen Beschränkungen können sich im Laufe der Zeit ändern; vor einer Antragstellung empfiehlt sich die Verifizierung des aktuellen Stands über das türkische Außenministerium oder das Generaldirektorat für Grundbuch und Kataster (TKGM).

1.2 Einschlägige Gesetzgebung und Durchführungsbestimmungen

Grundbuchgesetz Nr. 2644 — Grundrahmen.
Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperrgebiete und Sicherheitsgebiete — Geografische Beschränkungen.
Verordnung über den Erwerb von Immobilieneigentum und beschränkten dinglichen Rechten durch Gesellschaften und Beteiligungen nach Art. 36 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 (veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 28386 vom 16. August 2012) — Durchführungsbestimmungen für türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung.
Rundschreiben Nr. 2012/13 (1735) des Generaldirektorats für Grundbuch und Kataster (TKGM) — Anwendungsgrundsätze für Erwerbe durch Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung.
Art. 28 des Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 5901 — Befreiung von ausländischen Erwerbsbeschränkungen für Inhaber der Blauen Karte.

Weitreichende Befugnisse des Staatspräsidenten: Gemäß Art. 35/3 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 kann der Staatspräsident den Erwerb durch Ausländer, soweit dies das Landesinteresse erfordert, nach Ländern, Personen, geografischen Gebieten, Dauer, Anzahl, Anteil, Art, Eigenschaft, Fläche und Menge festlegen, einschränken, teilweise oder vollständig aussetzen oder verbieten. Aus diesem Grund sind aktuelle Beschränkungen vor jeder Antragstellung unbedingt zu prüfen.

2. Drei Erwerberprofile: Vergleichstabelle

In der Türkei können Ausländer Immobilien in drei verschiedenen rechtlichen Kapazitäten erwerben. Die anwendbaren Regeln, Grenzen und Verfahren unterscheiden sich für jedes Profil.

Erwerberprofil	Rechtsgrundlage	Erwerbsgrenze	Typische Verwendung
Ausländische natürliche Person	Art. 35/1-3 Gesetz Nr. 2644	30 ha (landesweit) + 10 %-Bezirksgrenze	Wohnung, Geschäftsobjekt, Baugrundstück, Ackerland
Ausländische Handelsgesellschaft (im Ausland gegründet)	Art. 35/4 Gesetz Nr. 2644	Sondergesetzliche Bestimmungen	Begrenzt; Tourismus, Erdöl, Erdgas, Industrie
Türkische Gesellschaft mit ausländischer Kapitalbeteiligung (in der Türkei gegründet)	Art. 36 Gesetz Nr. 2644	Wie inländische Gesellschaft (außer militärische/Sicherheitsgebiete)	ADI-Beteiligungen, Fabriken, Lager, Büros

Strategischer Hinweis: Bei großvolumigen oder standortübergreifenden Investitionen kann die Strukturierung über eine in der Türkei gegründete Gesellschaft hinsichtlich der 30-Hektar- und 10 %-Bezirksgrenzen Vorteile bieten. Bei Gesellschaften, die unter Art. 36 fallen, sind jedoch der Zusammenhang der Immobilie mit dem Unternehmenszweck der Satzung, das Genehmigungsverfahren beim Gouverneursamt, die Kontrollen in militärischen und Sicherheitsgebieten sowie die Pflicht zur zweckkonformen Nutzung gesondert zu prüfen. Jede Strukturierungsoption ist im Hinblick auf das konkrete Investitionsziel zu analysieren.

3. Immobilienerwerb durch ausländische natürliche Personen (Art. 35)

3.1 Berechtigte Staatsangehörigkeiten

Nach der Reform von 2012 setzt der Immobilienerwerb durch eine ausländische natürliche Person in der Türkei voraus, dass der Staat ihrer Staatsangehörigkeit in der vom Staatspräsidenten festgelegten Länderliste enthalten ist. Diese Liste und die länderspezifischen Beschränkungen sind nicht auf öffentlich allgemein zugängliche Informationen begrenzt; sie sind in der Praxis beim TKGM und den zuständigen Behörden gesondert zu verifizieren. Für Staatsangehörige bestimmter Länder können vollständige oder teilweise Erwerbsbeschränkungen gelten; aus diesem Grund ist vor jeder Antragstellung der aktuelle Stand über das türkische Außenministerium oder das TKGM zu bestätigen.

3.2 Erwerbsfähige Immobilientypen

Ausländische natürliche Personen können unter Beachtung der gesetzlichen Beschränkungen jede Art von Immobilie erwerben:

Wohnung (selbständige Einheiten mit Wohnungseigentum oder Stockwerksrecht);
Geschäftsobjekt (Ladenlokal, Büro, gewerblich genutzte selbständige Einheiten);
Baugrundstück (bebaut oder unbebaut);
Ackerland, Weinberge, Gärten (einschließlich landwirtschaftlicher Flächen);
Beschränkte dingliche Rechte (Nießbrauch, Erbbaurecht, Wohnrecht u. a.).

Wichtige Unterscheidung: Mit der Regelung vom 12. Dezember 2023 wurden die für Staatsangehörigkeitsanträge in Betracht kommenden Immobilientypen verschärft (unbebaute Baugrundstücke, landwirtschaftliche Flächen und Teilzeitnutzungsrechte können nicht Gegenstand eines Staatsangehörigkeitsantrags sein). Bei ausländischen natürlichen Personen ohne Absicht eines Staatsangehörigkeitsantrags gelten diese Beschränkungen nicht; es gilt der Standardrahmen nach Art. 35. Einzelheiten siehe Leitfaden „Türkische Staatsangehörigkeit durch Investition”.

3.3 Inhaber der Blauen Karte (Art. 28 TStAG)

Inhaber der Blauen Karte gemäß Art. 28 des Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 5901 (Personen, die durch Geburt türkische Staatsangehörige waren, später eine Genehmigung zum Austritt aus der türkischen Staatsangehörigkeit erhalten und die Blaue Karte ausgestellt bekommen haben) haben hinsichtlich des Immobilienerwerbs weitgehend gleiche Rechte wie türkische Staatsangehörige, obwohl sie ausländische Staatsangehörige sind. Die Erwerbsbeschränkungen für Ausländer nach Art. 35 und Art. 36 finden auf diese Personen keine Anwendung.

4. Erwerbsgrenzen: 30-Hektar- und 10 %-Bezirksregel

Gemäß Art. 35/1 des Gesetzes Nr. 2644 unterliegen die durch ausländische natürliche Personen erwerbbaren Immobilien zwei verschiedenen Kapazitätsgrenzen:

4.1 Landesweit: 30-Hektar-Grenze (300.000 m²)

Die Gesamtfläche der Immobilien sowie der selbständigen und dauerhaften beschränkten dinglichen Rechte, die eine ausländische natürliche Person landesweit erwerben kann, darf 30 Hektar (300.000 m²) nicht überschreiten.

Ausnahmebefugnis des Staatspräsidenten: Der Staatspräsident ist befugt, diese Grenze pro Person bis zum Doppelten (60 Hektar) zu erhöhen. Diese Befugnis ist nicht regelmäßig, sondern außerordentlich; sie erfordert für besondere Investitionen einen gesonderten Antrag.

Erwerb durch Erbfolge: Geht eine Immobilie, die 30 Hektar überschreitet, im Wege der Erbfolge auf einen ausländischen Erben über, kann hinsichtlich des die 30-Hektar-Grenze überschreitenden Teils ein Liquidationsverfahren in Betracht kommen. Das Eigentumsrecht des Erben bleibt grundsätzlich geschützt; bei Überschreitung der gesetzlichen Grenzen kann jedoch die Veräußerung des überschreitenden Teils oder ein Liquidationsverfahren durch das Ministerium für Finanzen eingeleitet werden.

4.2 Auf Bezirksebene: 10 %-Grenze

Die zweite durch denselben Artikel auferlegte Grenze beträgt 10 % der dem Privateigentum unterliegenden Bezirksfläche. Die Gesamtfläche der Erwerbe durch Ausländer darf 10 % der dem Privateigentum unterliegenden Fläche eines Bezirks nicht überschreiten. Diese Grenze ist nicht individuell, sondern eine kollektive Grenze auf Bezirksebene; die Erwerbe aller Ausländer im Bezirk werden zusammengezählt.

Aus diesem Grund sollte insbesondere in touristisch oder zentral gelegenen Bezirken, in denen ausländische Investoren ein intensives Interesse zeigen, der Auslastungsstand der ausländischen Erwerbsgrenzen gesondert überprüft werden. Das Grundbuchamt verfolgt den Auslastungsstand der Bezirksgrenze systembasiert.

4.3 Nichtanwendbarkeit der Grenzen auf türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung

Die 30-Hektar- und 10 %-Bezirksgrenzen gelten grundsätzlich für den Erwerb von Immobilien und selbständigen/dauerhaften beschränkten dinglichen Rechten durch ausländische natürliche Personen nach Art. 35. Im Ausland gegründete Handelsgesellschaften können in der Türkei nur im Rahmen einschlägiger sondergesetzlicher Bestimmungen Immobilien oder beschränkte dingliche Rechte erwerben; ihre Erwerbsgrenzen sind im Rahmen des einschlägigen Sondergesetzes gesondert zu beurteilen.

In der Türkei gegründete türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung können hingegen nach Art. 36 zur Verwirklichung der in ihrer Satzung festgelegten Unternehmenszwecke und unter Wahrung der Genehmigungsvorbehalte für militärische/Sicherheitsgebiete Immobilien ohne Bindung an die 30-Hektar- und 10 %-Bezirksgrenzen erwerben. Dies stellt einen wesentlichen strukturellen Vorteil für großvolumige ausländische Investoren dar und steht im Einklang mit der Vergleichstabelle in Abschnitt 2.

5. Erwerb durch ausländische Handelsgesellschaften (Art. 35)

5.1 Definition und begrenzter Anwendungsbereich

Im Ausland nach dem Recht ihres Heimatstaates gegründete juristische Personen in Form von Handelsgesellschaften (z. B. eine in Deutschland gegründete GmbH, eine in Österreich gegründete AG oder eine in den USA gegründete LLC) können in der Türkei nur im Rahmen sondergesetzlicher Bestimmungen Immobilien erwerben. Anders als die allgemeine Regel besteht für diese Gesellschaften kein unbeschränktes Erwerbsrecht.

5.2 Sondergesetze mit Erwerbsbefugnis

Der Immobilienerwerb durch ausländische Handelsgesellschaften ist nur möglich, wenn das einschlägige Sondergesetz eine ausdrückliche Bestimmung enthält. In der Praxis treten folgende Sondergesetze in den Vordergrund:

Gesetz Nr. 2634 zur Tourismusförderung — Erwerb in für Tourismusinvestitionen festgelegten Gebieten;
Türkisches Erdölgesetz Nr. 6491 — Im Rahmen von Erdölexplorations- und -fördertätigkeiten;
Gesetz Nr. 4737 über Industriegebiete — Investitionstätigkeiten in Industriegebieten.

Bei jeder konkreten Investition ist gesondert zu prüfen, ob die einschlägige Branchenregelung eine ausdrückliche Bestimmung zugunsten der ausländischen Gesellschaft über den Immobilienerwerb oder beschränkte dingliche Rechte enthält.

5.3 Strukturelle Beschränkung: Nicht als Handelsgesellschaft organisierte juristische Personen

Ausländische Stiftungen, Vereine und Genossenschaften sowie andere juristische Personen, die nicht in der Form einer Handelsgesellschaft organisiert sind, können nach Art. 35 keine Immobilien erwerben und in ihrem Namen keine beschränkten dinglichen Rechte begründet werden. Dies stellt eine der striktesten strukturellen Beschränkungen des Art. 35 dar.

Strukturierungsbewertung: Die Planung eines Immobilienerwerbs durch ausländische Stiftungen, Vereine oder ähnliche juristische Personen in der Türkei ist nicht nur nach dem Grundbuchgesetz, sondern auch im Rahmen der einschlägigen Stiftungs-/Vereinsregelungen, des Handelsrechts, der ausländischen Investitionsregelungen und des Genehmigungsregimes gesondert zu strukturieren. In der Praxis kann bei gewerblicher Investitionsabsicht eine Strukturierung über eine türkische Handelsgesellschaft besser vorhersehbar sein; jede konkrete Struktur ist jedoch hinsichtlich Zweckbeschränkungen, steuerlicher Auswirkungen und Compliance-Pflichten gesondert zu prüfen.

5.4 Ausnahme für Grundpfandrechte

Die Beschränkungen des Art. 35 gelten nicht für die Bestellung von Grundpfandrechten zugunsten ausländischer Handelsgesellschaften und ausländischer natürlicher Personen. Eine ausländische Bank oder ein ausländisches Finanzinstitut kann somit ein Hypothekenrecht an einer in der Türkei belegenen Immobilie erwerben.

6. Erwerb durch türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung (Art. 36)

6.1 Definition: 50 %-Beteiligung oder Geschäftsführungskontrolle

Vom Anwendungsbereich des Art. 36 des Gesetzes Nr. 2644 sind Gesellschaften erfasst, die in der Türkei als juristische Personen gegründet sind und bei denen:

ausländische Investoren (ausländische natürliche Personen, nach ausländischem Recht gegründete juristische Personen oder internationale Organisationen) zu 50 % oder mehr beteiligt sind, oder
ausländische Investoren die Befugnis haben, die Mehrheit der Geschäftsführer zu bestellen oder abzuberufen.

Diese Kriterien sind nicht kumulativ, sondern alternativ.

Dieselben Grundsätze gelten auch für Gesellschaften, die keine unmittelbare ausländische Beteiligungsstruktur aufweisen, aber mittelbar unter die Kontrolle ausländischer Investoren fallen. Demnach sind die Beschränkungen und Grundsätze des Art. 36 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 auch in folgenden Fällen anwendbar:

Wenn eine Gesellschaft im Sinne von Art. 36/1 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 unmittelbar oder mittelbar an einer anderen in der Türkei gegründeten Gesellschaft beteiligt ist und der letztlich auf den ausländischen Investor entfallende Beteiligungsanteil an der beteiligten Gesellschaft 50 % oder mehr beträgt;
wenn ausländische Investoren die Anteile inländischer Kapitalgesellschaften, die Immobilien halten, zu 50 % oder mehr unmittelbar oder mittelbar erwerben;
wenn der Anteil ausländischer Investoren an bestehenden ausländisch kapitalisierten Gesellschaften, die Immobilien halten, infolge einer Anteilsübertragung auf 50 % oder mehr ansteigt.

Bei der Beurteilung sind daher nicht nur die unmittelbare Beteiligungsstruktur der Gesellschaft, sondern auch die letztendliche Beteiligungsquote, die mittelbare Beteiligung, die Geschäftsführungskontrolle und der durch eine Anteilsübertragung entstehende ausländische Investoreneinfluss gemeinsam zu berücksichtigen.

Ausnahme nach Art. 28 TStAG: Inhaber der Blauen Karte (Art. 28 Gesetz Nr. 5901) bleiben unberücksichtigt; deren Anteile oder Geschäftsführungsbefugnisse gelten nicht als „ausländisch”.

6.2 Erwerbsvoraussetzungen

Die unter Art. 36 fallenden türkischen Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung:

können Immobilien erwerben oder beschränkte dingliche Rechte erlangen zur Verwirklichung der in ihrer Satzung festgelegten Unternehmenszwecke;
die erworbene Immobilie muss mit dem Unternehmenszweck der Gesellschaft im Einklang stehen (z. B. ein Lager für eine Logistikgesellschaft, eine Fabrik für eine Produktionsgesellschaft, ein Grundstück für eine Hotelkette);
unterliegen nicht den 30-Hektar- oder 10 %-Bezirksgrenzen — sie haben eine mit inländischen Gesellschaften gleichwertige Kapazität.

6.3 Verordnung vom 16. August 2012 und Rundschreiben TKGM Nr. 2012/13

Die Durchführungsbestimmungen zum Erwerbsverfahren durch türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung sind in der Verordnung, veröffentlicht im Amtsblatt Nr. 28386 vom 16. August 2012, geregelt. Die Verordnung sieht Folgendes vor:

Formale Belegung der ausländischen Kapitalstruktur der Gesellschaft;
Vor dem Erwerb Einholung einer Vorabgenehmigung des bei dem Gouverneursamt eingerichteten Ausschusses (einschließlich Kontrolle militärischer Sperr- und Sicherheitsgebiete);
Verpflichtung zur zweckkonformen Nutzung.

Das Rundschreiben TKGM Nr. 2012/13 legt die Anwendungsgrundsätze dieser Verordnung in den Grundbuchämtern fest.

6.4 Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung außerhalb des Anwendungsbereichs von Art. 36

Türkische Gesellschaften, in denen der ausländische Kapitalanteil unter 50 % liegt und die ausländischen Investoren nicht die Befugnis zur Bestellung der Mehrheit der Geschäftsführer haben, fallen nicht unter Art. 36. Diese Gesellschaften haben im Rahmen der für inländisch kapitalisierte Gesellschaften geltenden Bestimmungen das Recht zum Immobilienerwerb und zur Nutzung. In der Praxis bedeutet dies einen einfacheren und schnelleren Erwerbsprozess.

7. Militärische Sperrgebiete und Sicherheitsgebiete

7.1 Rahmen des Gesetzes Nr. 2565

Das Gesetz Nr. 2565 über militärische Sperrgebiete und Sicherheitsgebiete vom 18. Dezember 1981 definiert um militärische Einrichtungen und strategische Gebiete im gesamten Land verschiedene Schutzzonen:

Militärische Sperrgebiete (erster und zweiter Grad);
Militärische Sicherheitsgebiete;
Spezielle Sicherheitsgebiete.

Die für Ausländer geltenden Beschränkungen unterscheiden sich je nach Erwerberprofil (natürliche Person vs. Gesellschaft nach Art. 36).

7.2 Für ausländische natürliche Personen

Für ausländische natürliche Personen gilt eine strengere Regel:

In militärischen Sperrgebieten und militärischen Sicherheitsgebieten können sie keine Immobilien erwerben oder mieten;
In speziellen Sicherheitsgebieten ist die Genehmigung des Gouverneursamtes des Belegenheitsortes erforderlich.

Aus diesem Grund scheitern Erwerbsversuche ausländischer natürlicher Personen häufig bei Immobilien in Küstenstreifen, Grenzregionen oder in der Nähe strategischer Einrichtungen.

7.3 Für türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung nach Art. 36 des Grundbuchgesetzes

Für Gesellschaften, die unter Art. 36 des Grundbuchgesetzes fallen, ist das Regime flexibler, aber genehmigungsbasiert:

Erwerbe in militärischen Sperrgebieten, militärischen Sicherheitsgebieten und in nach Art. 28 des Gesetzes Nr. 2565 bestimmten Gebieten unterliegen der Genehmigung des Generalstabs oder der von ihm ermächtigten Kommandobehörden;
Erwerbe in speziellen Sicherheitsgebieten unterliegen der Genehmigung des Gouverneursamtes.

Im Rahmen der Genehmigungsverfahren steht die Vereinbarkeit des Erwerbs mit der Landessicherheit im Vordergrund. Ohne Erlangung der Genehmigung kann der Erwerb nicht durchgeführt werden.

7.4 Gebietsabfrage vor dem Grundbucheintrag

In der Praxis leitet das Grundbuchamt bei einem Antrag auf Verkauf einer Immobilie an einen ausländischen Erwerber oder an eine Gesellschaft mit ausländischer Kapitalbeteiligung die erforderlichen Gebietsabfragen systembasiert ein:

Das Grundbuchamt leitet die Koordinaten der Immobilie an das System zur Abfrage militärischer und Sicherheitsgebiete weiter;
Bei positivem Abfrageergebnis wird das Erwerbsverfahren fortgesetzt;
Bei negativem Abfrageergebnis wird der Erwerb abgelehnt oder (bei Art. 36-Gesellschaften) ein zusätzliches Genehmigungsverfahren eingeleitet.

Praxishinweis: In Küstengebieten, Grenzprovinzen und in der Nähe strategischer Einrichtungen kann die Abfrage negativ ausfallen. Insbesondere bei hochwertigen Investitionen ist eine vorab eingeholte Gebietsabfrage für die Verfahrenssicherheit von kritischer Bedeutung.

8. Grundbuchverfahren und erforderliche Unterlagen

8.1 Grundbuchunterlagen für ausländische natürliche Personen

Beim Grundbuchantrag der ausländischen natürlichen Person sind in der Regel folgende Unterlagen einzureichen:

Reisepass und beglaubigte türkische Übersetzung;
Türkische Steuernummer (in der Türkei ausgestellt);
Quittung über die an das Grundbuchamt entrichtete Gebühr;
Bei Immobilien mit Gebäudecharakter eine Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK) (vollständig gewerblich oder industriell genutzte Gebäude — z. B. Fabriken, Werkstätten — sind gemäß den Allgemeinen Versicherungsbedingungen der DASK von der Pflicht-Erdbebenversicherung ausgenommen);
Bescheinigung über den Verkehrswert der Immobilie (Emlak Rayiç Değer Belgesi) (von der jeweiligen Gemeinde auszustellen);
Immobiliengutachten — Gemäß Rundschreiben Nr. 2024/4 des TKGM wird bei ausländischen Transaktionen außerhalb von Vorgängen im Zusammenhang mit der Staatsangehörigkeit kein Immobiliengutachten verlangt. Bei Staatsangehörigkeitsanträgen werden das Verfahren zur Betragsfeststellungsbescheinigung (TTB) und das Gutachten gemeinsam durchgeführt;
Devisenkaufbescheinigung (DAB) — Gemäß der Regelung Nr. 2022/1 des TKGM müssen bei Immobilienerwerben durch ausländische natürliche Personen im Wege des Kaufs, unabhängig davon, ob ein Staatsangehörigkeitsantrag gestellt wird oder nicht, die auf den Immobilienkaufpreis bezogenen Devisen an eine zur Devisenveräußerung an die Türkische Zentralbank ermächtigte türkische Bank verkauft werden; die hierüber von der Bank ausgestellte DAB ist vor der Verkaufstransaktion dem Grundbuchamt vorzulegen;
2 biometrische Fotos;
Bei Tätigwerden über eine Vollmacht das Original, die beglaubigte Abschrift und die türkische Übersetzung der mit Apostille versehenen/beglaubigten Vollmacht.

Zweifache Funktion der DAB: Die DAB ist sowohl die Pflichturkunde für Standarderwerbe ausländischer natürlicher Personen als auch das zentrale Belegdokument der Eignungsprüfung bei Staatsangehörigkeitsanträgen durch Investition. Bei Staatsangehörigkeitsanträgen wird zusätzlich zur DAB auch das Verfahren zur Betragsfeststellungsbescheinigung (TTB) und zur Immobilieninvestitionsfeststellungsbescheinigung (TYTB) durchgeführt.

8.2 Zusätzliche Unterlagen für türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung

Bei Gesellschaften unter Art. 36 sind zusätzlich folgende Unterlagen erforderlich:

Aktueller Handelsregisterauszug der Gesellschaft mit der Beteiligungsstruktur;
Angaben zum ausländischen Kapitalanteil;
Vorabgenehmigung des Ausschusses beim Gouverneursamt;
Satzung der Gesellschaft und aktuelle Erklärung über den Unternehmenszweck;
Zeichnungsberechtigtenliste und Ausweisdokument des Vertretungsberechtigten.

8.3 Grundbuchüberlassungsverfahren

Nach Abschluss der Vorbereitungen erfolgt die Überlassung im Grundbuchamt:

Erwerber und Veräußerer (oder ihre Vertreter) unterzeichnen die amtliche Urkunde im Grundbuchamt;
Die Kaufpreiszahlung wird vollzogen; bei Erwerben durch ausländische natürliche Personen muss die DAB vor der Verkaufstransaktion dem Grundbuchamt vorgelegt worden sein;
Die Grundbucheintragung erfolgt auf den Namen des ausländischen Erwerbers;
Eine neue Eigentumsurkunde wird ausgestellt.

Bei vollständigen Unterlagen, abgeschlossenem Gutachten- und DAB-Verfahren sowie ohne weiteren Prüfbedarf wie Genehmigungen für Sicherheitsgebiete oder das Gouverneursamt kann die Grundbuchüberlassung in kurzer Zeit abgeschlossen werden. Bei ausländischen Erwerbern kann sich das Verfahren jedoch aufgrund der Belegenheit der Immobilie, des Genehmigungsverfahrens beim Gouverneursamt bei Anträgen unter Art. 36-Gesellschaften, des Apostille-/Übersetzungsstatus der Vollmachten und der etwaigen Erneuerung des Gutachtens verlängern.

9. Vor dem Grundbucheintrag durchzuführende Prüfungen

Die vor der Grundbuchüberlassung erforderlichen Prüfungen verhindern künftige Rechtsverluste des Erwerbers. In der Praxis ist dies die am häufigsten vernachlässigte, aber kritischste Phase.

9.1 Prüfung des Grundbucheintrags

Eigentum: Ob der Veräußerer tatsächlicher Eigentümer der Immobilie ist;
Hypothek: Ob auf der Immobilie eine Hypothek zugunsten einer Bank oder eines Dritten besteht;
Pfändung: Pfändungsvermerke von Vollstreckungsbehörden;
Belastungen: Nutzungsbeschränkungen wie Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Mietvermerke, Verkaufsversprechensvermerke;
Bemerkungsfeld: Anmerkungen wie Teilzeitnutzung, Wohnungseigentum, Nutzungsgenehmigung.

Diese Prüfungen können über das Webtapu-System oder durch persönliche Vorsprache beim Grundbuchamt erfolgen.

9.2 Bebauungsstand und Baugenehmigung

Ob die Immobilie mit dem Bebauungsplan vereinbar ist;
Ob eine Nutzungsgenehmigung (iskân) vorliegt;
Ob Wohnungseigentum oder ein Stockwerksrecht begründet wurde;
Ob gegenüber der Gemeinde Verbindlichkeiten wie Grundsteuer oder Umweltreinigungsgebühr bestehen.

Das Fehlen einer Baugenehmigung oder Nutzungsgenehmigung ist bei Immobilien mit Gebäudecharakter die Hauptquelle künftiger rechtlicher und finanzieller Risiken.

9.3 Abfrage militärischer und Sicherheitsgebiete

Wie bereits ausgeführt, erfolgt die Gebietsabfrage für ausländische Erwerbe durch das Grundbuchamt; insbesondere bei hochwertigen Investitionen trägt eine vorab durchgeführte informelle Abfrage zur Verfahrenssicherheit bei.

9.4 Vollmachtsprüfung

Wenn der Veräußerer durch einen Bevollmächtigten tätig wird, sind Echtheit, Umfang und Geltungsdauer der Vollmacht unbedingt zu prüfen. Verkäufe mit gefälschten Vollmachten gehören zu den schwerwiegendsten in der Praxis vorkommenden Betrugsformen. Die Vollmacht kann beim Notariat verifiziert werden.

9.5 Vertrauenswürdigkeit von Vermittlern und Maklern

Wird der Immobilienerwerb über einen Makler oder ein Vermittlungsunternehmen abgewickelt, sind das Vorliegen einer registrierten Maklerlizenz sowie die Geschäftshistorie des Unternehmens zu recherchieren. In den Phasen Verhandlung, Anzahlung und Vertragsschluss liegt die Einholung einer dem türkischen Recht entsprechenden rechtlichen Beratung im Interesse des Erwerbers.

10. Zweijährige Projektvorlagepflicht bei unbebauten Grundstücken

Art. 35/4 des Gesetzes Nr. 2644 sieht für unbebaute Grundstücke, die durch ausländische natürliche Personen und ausländische Handelsgesellschaften erworben werden, eine wichtige Verpflichtung vor:

Ausländer müssen das auf dem unbebauten Grundstück zu entwickelnde Projekt innerhalb von zwei Jahren dem zuständigen Ministerium zur Genehmigung vorlegen. Das zuständige Ministerium genehmigt das Projekt unter Festlegung des Beginn- und Fertigstellungstermins; das genehmigte Projekt wird dem Grundbuchamt am Belegenheitsort übersandt und im Bemerkungsfeld des Grundbucheintrags vermerkt.

10.1 Sanktion: Liquidationsbefugnis

Immobilien, die unter Verstoß gegen diese Pflicht erworben wurden oder bei denen das Projekt nicht innerhalb der Frist verwirklicht wird, werden liquidiert und in Geld umgewandelt, wenn der Eigentümer sie nicht innerhalb einer vom Ministerium für Finanzen festgesetzten Frist von höchstens einem Jahr eigenmächtig liquidiert; der Erlös wird an den Berechtigten ausgezahlt.

10.2 Zusammenhang mit dem Staatsangehörigkeitsprogramm

Diese zweijährige Projektvorlagepflicht und das Verbot unbebauter Grundstücke im Rahmen des Staatsangehörigkeitsprogramms dürfen nicht verwechselt werden:

Allgemeiner Erwerb: Ein Ausländer kann ein unbebautes Grundstück erwerben, muss jedoch binnen zwei Jahren ein Projekt vorlegen.
Staatsangehörigkeitsantrag: Nach der Anwendung seit dem 12.12.2023 können unbebaute Grundstücke nicht Gegenstand eines Staatsangehörigkeitsantrags sein; dieses Verbot ist auf das Staatsangehörigkeitsprogramm beschränkt.

Ein Investor kann somit ohne Staatsangehörigkeitsabsicht ein unbebautes Grundstück erwerben, unterliegt jedoch der Pflicht zur Projektentwicklung und Genehmigung innerhalb von zwei Jahren.

Befreiung für Inhaber der Blauen Karte: Inhaber der Blauen Karte gemäß Art. 28 des Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 5901 genießen beim Immobilienerwerb die den türkischen Staatsangehörigen eingeräumten Rechte und sind daher auch von der zweijährigen Projektvorlagepflicht bei unbebauten Grundstücken befreit.

11. Steuerliche Aspekte: Grundbuchgebühr, MwSt.-Befreiung, Einkommensteuer

11.1 Grundbuchüberlassungsgebühr

Bei Grundbuchüberlassungen wird vom Erwerber und vom Veräußerer je 2 % Grundbuchgebühr erhoben (insgesamt 4 %). Die Grundbuchgebühr wird auf den erklärten tatsächlichen Übertragungs- und Erwerbswert berechnet, wobei dieser Wert nicht unter dem Grundsteuerwert liegen darf.

Zusätzliche Kontrollebene bei Ausländern: Das SPK-lizenzierte Immobiliengutachten, das bei Immobilienerwerben zwecks Erlangung der türkischen Staatsangehörigkeit eingeholt wird, ist zwar nicht unmittelbare Untergrenze der Gebührenbemessungsgrundlage, hat jedoch hinsichtlich Echtheit des Kaufpreises, Transaktionssicherheit und administrativer Kontrolle Bedeutung. Das Grundbuchamt kann dieses Gutachten zusammen mit dem erklärten Preis bewerten.

11.2 MwSt-Befreiung (Erstüberlassung von Wohn-/Geschäftsimmobilien)

Gemäß Art. 13/(i) des Mehrwertsteuergesetzes Nr. 3065 wird bei der Erstüberlassung von Wohn- und Geschäftsimmobilien an nicht in der Türkei ansässige ausländische natürliche Personen eine MwSt-Befreiung angewendet. Diese Befreiung gilt nur:

Bei Immobilien mit dem Charakter eines als Wohnung oder Geschäftsobjekt errichteten Gebäudes;
Es muss sich um eine Erstüberlassung handeln; auf Zweitkäufe ist die Befreiung nicht anwendbar. Der Charakter der Erstüberlassung, die MwSt-Pflicht des Verkäufers und die Erwerbs-/Veräußerungskette der Immobilie sind im konkreten Einzelfall gesondert zu prüfen;
Unter der Voraussetzung, dass mindestens 50 % des Kaufpreises vor dem Rechnungsdatum und der verbleibende Teil spätestens innerhalb eines Jahres in Devisen in die Türkei eingebracht werden.

Baugrundstücke und Ackerflächen, die nicht den Charakter eines als Wohnung oder Geschäftsobjekt errichteten Gebäudes haben, fallen nicht in den Anwendungsbereich dieser Befreiung. Bezüglich der Teilzeitnutzung ist im konkreten Einzelfall im Rahmen der Erläuterungen in Abschnitt 12.1.1 „Vom Anwendungsbereich der Befreiung erfasste Immobilien” des Allgemeinen Anwendungserlasses zum Mehrwertsteuergesetz gesondert zu prüfen. Nach der Änderung durch Gesetz Nr. 7394 ist bei Veräußerung der unter die Befreiung fallenden Immobilie innerhalb von drei Jahren die nicht erhobene MwSt zuzüglich Stundungszinsen gemäß Art. 48 des Gesetzes Nr. 6183 zu entrichten.

Begriff der Ansässigkeit: Das Kriterium „nicht in der Türkei ansässig” wird im Rahmen der Art. 4 und Art. 5 des Einkommensteuergesetzes Nr. 193 beurteilt. Wohnsitz, tatsächliche Aufenthaltsdauer und sonstige Kriterien sind im konkreten Einzelfall zu prüfen.

11.3 Grundsteuer

Ausländische Eigentümer unterliegen ebenso wie türkische Staatsangehörige der Grundsteuer. Die Steuer wird auf den von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Grundsteuerwert mit je nach Immobilientyp unterschiedlichen Sätzen berechnet:

Wohnung: 0,1 % (in Großstädten 0,2 %);
Geschäftsobjekt: 0,2 % (in Großstädten 0,4 %);
Baugrundstück: 0,3 % (in Großstädten 0,6 %);
Ackerfläche: 0,1 % (in Großstädten 0,2 %).

11.4 Mieteinkünfte und Wertzuwachssteuer

Ausländische Eigentümer, die Mieteinkünfte erzielen, unterliegen als beschränkt Steuerpflichtige dem türkischen Einkommensteuergesetz. Bei in Staaten, mit denen die Türkei ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen hat, ansässigen Ausländern sind die Abkommensbestimmungen zu berücksichtigen. Der bei der Veräußerung der Immobilie erzielte Wertzuwachs kann bei Immobilien, die für gerechnet vom Erwerbsdatum mehr als 5 Jahre gehalten werden, für natürliche Personen steuerfrei sein; bei einer Veräußerung in kürzerer Frist erfolgt die Beurteilung gemäß Art. 80 des Einkommensteuergesetzes.

12. Zusammenhang mit dem Staatsangehörigkeitsprogramm

Ein ausländischer Investor kann auch den Weg über die außerordentliche Erlangung der türkischen Staatsangehörigkeit durch Erwerb einer oder mehrerer Immobilien im Wert von 400.000 US-Dollar oder mehr in Erwägung ziehen. Die auch bei Standarderwerben durch ausländische natürliche Personen relevante Devisenkaufbescheinigung (DAB) ist eines der zentralen Belegdokumente der Eignungsprüfung bei Staatsangehörigkeitsanträgen. Bei Staatsangehörigkeitsanträgen kommen zusätzlich folgende besondere Regeln zur Anwendung:

Dreijähriger Veräußerungsausschlussvermerk;
Beschränkungen der Immobiliengattung nach dem 12. Dezember 2023 (Erfordernis von Wohnungseigentum/Stockwerksrecht oder eines Baugrundstücks mit Nutzungsgenehmigung);
Verbote von Transaktionen mit verbundenen Parteien;
Verfahren zur Betragsfeststellungsbescheinigung (TTB) und Immobilieninvestitionsfeststellungsbescheinigung (TYTB).

Einzelheiten sind dem Leitfaden „Türkische Staatsangehörigkeit durch Investition: Umfassender Leitfaden 2026” zu entnehmen.

Strategischer Hinweis: Für ausländische Investoren ohne Staatsangehörigkeitsabsicht gelten die mit dem 12.12.2023 eingeführten Verbote unbebauter Grundstücke, landwirtschaftlicher Flächen und Teilzeitnutzungsrechte nicht; der Standardrahmen nach Art. 35 ist anwendbar. Aus diesem Grund erfordert die Flexibilität nach Art. 35 bei rein investitionsbedingten Erwerben eine andere wirtschaftliche Analyse als der restriktive Rahmen des Staatsangehörigkeitsprogramms.

13. Häufig gestellte Fragen

Welche Staatsangehörigen können in der Türkei Immobilien erwerben?

Damit eine ausländische natürliche Person in der Türkei Immobilien erwerben kann, muss der Staat ihrer Staatsangehörigkeit in der vom Staatspräsidenten festgelegten Länderliste enthalten sein. Die Länderliste und die länderspezifischen Beschränkungen sind vor jeder Antragstellung gesondert beim TKGM oder den zuständigen Behörden zu verifizieren. Für Staatsangehörige bestimmter Länder können vollständige oder teilweise Erwerbsbeschränkungen gelten.

Wie viel Immobilien kann ein Ausländer in der Türkei höchstens erwerben?

Landesweit 30 Hektar (300.000 m²). Der Staatspräsident ist befugt, die individuelle Grenze auf bis zu 60 Hektar zu erhöhen. Darüber hinaus darf die Gesamtfläche der Erwerbe durch Ausländer 10 % der dem Privateigentum unterliegenden Fläche eines Bezirks nicht überschreiten (diese Grenze ist nicht individuell, sondern eine kollektive Bezirksgrenze). Geht eine Immobilie, die 30 Hektar überschreitet, im Wege der Erbfolge auf einen ausländischen Erben über, kann hinsichtlich des die Grenze überschreitenden Teils ein Liquidationsverfahren in Betracht kommen.

Gilt die 30-Hektar-Grenze für türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung?

Nein. In der Türkei gegründete türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung (Anwendungsbereich Art. 36) unterliegen nicht den 30-Hektar- und 10 %-Bezirksgrenzen. Sie haben eine mit inländisch kapitalisierten Gesellschaften gleichwertige Kapazität; nur die Genehmigungsvorbehalte für militärische Sperr- und Sicherheitsgebiete bleiben gewahrt.

Wird das Prinzip der Gegenseitigkeit (Reziprozität) noch angewendet?

Nein. Mit dem Gesetz Nr. 6302 vom 18. Mai 2012 wurde das Gegenseitigkeitserfordernis für ausländische natürliche Personen aufgehoben. An seine Stelle ist das System der vom Staatspräsidenten festgelegten Länderliste getreten.

Kann eine ausländische Stiftung oder ein ausländischer Verein in der Türkei Immobilien erwerben?

Ausländische nicht in Form einer Handelsgesellschaft organisierte juristische Personen (Stiftungen, Vereine, Genossenschaften u. a.) können nach Art. 35 nicht unmittelbar Immobilien erwerben und es können keine beschränkten dinglichen Rechte zu ihren Gunsten begründet werden. Die Möglichkeit eines Erwerbs über eine in der Türkei zu errichtende Struktur ist nicht nur nach dem Grundbuchgesetz, sondern auch im Rahmen der einschlägigen Stiftungs-/Vereins-, Handels-, ausländischen Investitions- und Genehmigungsregelungen, Zweckbeschränkungen und steuerlichen Auswirkungen im konkreten Einzelfall gesondert zu prüfen.

Kann ich Ackerland, Weinberge oder Gärten erwerben?

Ausländische natürliche Personen ohne Absicht eines Staatsangehörigkeitsantrags können im Rahmen des Art. 35 jede Art von Immobilien, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen, erwerben. Bei unbebauten Grundstücken besteht die Verpflichtung zur Projektvorlage binnen zwei Jahren. Bei einem Staatsangehörigkeitsantrag können landwirtschaftliche Flächen gemäß der Regelung vom 12.12.2023 nicht Gegenstand des Staatsangehörigkeitsantrags sein.

Türkische Gesellschaften mit ausländischer Kapitalbeteiligung können im Rahmen des Art. 36 ebenfalls jede Art von Immobilien, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen, erwerben. Bei diesen Gesellschaften besteht bei unbebauten Grundstücken keine Pflicht zur Projektvorlage innerhalb einer bestimmten Frist.

Was passiert, wenn ich ein unbebautes Grundstück erwerbe und nicht innerhalb von zwei Jahren ein Projekt vorlege?

Wird das Projekt nicht innerhalb der Frist vorgelegt oder das genehmigte Projekt nicht innerhalb der festgesetzten Frist verwirklicht, wird die Immobilie liquidiert und in Geld umgewandelt, wenn der Eigentümer sie nicht innerhalb einer vom Ministerium für Finanzen festgesetzten Frist von höchstens einem Jahr eigenmächtig liquidiert; der Erlös wird an den Berechtigten ausgezahlt.

Wann kann ich die als Ausländer erworbene Immobilie verkaufen?

Bei Standarderwerben durch Ausländer besteht keine Haltefrist; die Immobilie kann nach dem Erwerb jederzeit verkauft werden. Bei im Rahmen des Staatsangehörigkeitsprogramms erworbenen Immobilien gelten jedoch der dreijährige Veräußerungsausschlussvermerk und — falls die MwSt-Befreiung in Anspruch genommen wurde — das Verbot der Veräußerung innerhalb von drei Jahren.

Muss bei der Grundbuchtransaktion eine türkischsprachige Person anwesend sein?

Ja. Das Grundbuchamt verlangt für Erwerber- oder Veräußererparteien, die kein Türkisch sprechen, die Hinzuziehung eines vereidigten Dolmetschers. Das Dolmetscherhonorar wird nach Vereinbarung der Parteien getragen.

Ist ein Gutachten auch ohne Staatsangehörigkeitsabsicht erforderlich?

Nein. Gemäß Rundschreiben Nr. 2024/4 des TKGM wird bei ausländischen Transaktionen außerhalb von Vorgängen im Zusammenhang mit der Staatsangehörigkeit kein Immobiliengutachten verlangt. Früher war bei allen Immobilienerwerben durch Ausländer ein Gutachten einzuholen; diese Praxis hat sich jedoch geändert. Ein Gutachten ist nunmehr nur erforderlich, wenn die türkische Staatsangehörigkeit über den Immobilienerwerb erlangt werden soll. Bei Staatsangehörigkeitsanträgen wird zusätzlich das Verfahren zur Betragsfeststellungsbescheinigung (TTB) durchgeführt.

Ich bin Inhaber der Blauen Karte in der Türkei; unterliege ich den Ausländerbeschränkungen?

Nein. Inhaber der Blauen Karte gemäß Art. 28 des Türkischen Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 5901 unterliegen nicht den Erwerbsbeschränkungen für Ausländer; sie haben weitgehend gleiche Rechte wie türkische Staatsangehörige.

Kann ich die erworbene Immobilie vermieten und wie wird die Steuer entrichtet?

Ja, ausländische Eigentümer können ihre Immobilien frei vermieten. Mieteinkünfte unterliegen als beschränkt Steuerpflichtige dem türkischen Einkommensteuergesetz; für in Staaten mit DBA ansässige Ausländer sind die Abkommensbestimmungen zu berücksichtigen.

Kontakt

GEMS Schindhelm Istanbul, als internationale Anwaltskanzlei und Mitglied der Schindhelm Alliance, bietet rechtliche Beratung in Verfahren des Immobilienerwerbs durch Ausländer in der Türkei in Türkisch, Deutsch und Englisch. Für eine End-to-End-Unterstützung bei der Vor-Grundbuch-Due-Diligence, der Strukturierung über eine türkische Gesellschaft mit ausländischer Kapitalbeteiligung, Abfragen militärischer/Sicherheitsgebiete, der Erstellung notarieller Kaufversprechensverträge und der Verfahrensführung im Grundbuch stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Dieser Leitfaden wurde zu allgemeinen Informationszwecken erstellt und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Regelungen zum Erwerb durch Ausländer, die Länderliste und die Schwellenwerte können sich durch Erlasse des Staatspräsidenten periodisch ändern. Jeder konkrete Antrag ist nach seinen eigenen Bedingungen und der zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden Gesetzeslage gesondert zu prüfen. Der Leitfaden basiert auf den zum Veröffentlichungsdatum Mai 2026 geltenden Regelungen.

Autor: Gürkan Erdebil