TOURISMUS UND HOTELLERIE

Hotelerwerb in der Türkei: Share Deal oder Asset Deal, Genehmigungen und Verträge

Der türkische Tourismussektor ist seit Langem ein attraktives Investitionsfeld für ausländische Investoren und internationale Hotelgruppen. Der Kauf eines Hotels geht jedoch weit über einen Immobilienerwerb hinaus; denn ein Hotel ist ein Betrieb, der neben der Immobilie mit Zertifikaten, Personal, Liefer- und Reiseveranstalterverträgen und häufig mit Rechten an staatlichem Grund und Boden arbeitet.

Die Praxis zeigt, dass die meisten Probleme bei Hoteltransaktionen daraus entstehen, dass die Prüfung vor dem Kauf auf die Immobilie beschränkt und der Übergang der betriebsbezogenen Rechte nicht gesondert geplant wird. Im Folgenden werden die wichtigsten Rechtsfragen behandelt, mit denen Investoren beim Hotelerwerb in der Türkei konfrontiert sind.

Struktur der Transaktion

Die erste Entscheidung lautet, ob das Hotel als Immobilie erworben werden soll oder ob die Anteile der Gesellschaft übernommen werden, die das Hotel betreibt und Eigentümerin der Immobilie ist. Beim Share Deal verbleiben Zertifikate, Verträge und Genehmigungen grundsätzlich bei der Gesellschaft, und die Fortführung des Betriebs ist einfacher sicherzustellen. Da jedoch auch die steuerlichen, arbeitsrechtlichen und sonstigen Altverbindlichkeiten der Gesellschaft bei dieser verbleiben, übernimmt der Käufer deren wirtschaftliches Risiko über die Anteile.

Bei einem Erwerb allein der Immobilie bleiben Altverbindlichkeiten grundsätzlich beim Verkäufer; die Übertragung der Zertifikate und Verträge auf den neuen Betreiber erfordert dann jedoch gesonderte Schritte, und auch die steuerlichen Folgen sind andere. Wird der Betrieb mit Aktiva und Passiva übernommen, ist zu beachten, dass der Erwerber auch für Altschulden haften kann; die Abgrenzung zwischen Immobilienübertragung und Betriebsübernahme muss daher im Vertrag klar getroffen werden. Die Wahl der Struktur erfordert folglich eine gemeinsame rechtliche und steuerliche Beurteilung; steuerliche Fragen sollten in Abstimmung mit Steuerberatern behandelt werden.

Rechte an staatlichem Grund und Boden

Viele Hotels in der Türkei, insbesondere in Küstenregionen, wurden auf Grundstücken des Fiskus auf Grundlage langfristiger Dienstbarkeits- oder Nutzungsrechte errichtet. In diesem Fall erwirbt der Investor nicht das Eigentum an der Immobilie, sondern ein für eine bestimmte Dauer eingeräumtes Recht, dessen Übertragung häufig der Zustimmung der zuständigen Behörde bedarf. Die Restlaufzeit des Rechts, Verlängerungsmöglichkeiten und die an die Behörde zu zahlenden Entgelte wirken sich unmittelbar auf den Wert des Hotels aus.

Fragen der Küstenlinie und des Bauplanungsrechts gehören ebenfalls zu dieser Prüfung. Da nicht genehmigte oder genehmigungswidrige Bauten nach dem Kauf zu Zusatzkosten bis hin zum Abrissrisiko führen können, sind Baugenehmigung und Nutzungserlaubnis mit dem tatsächlichen Zustand abzugleichen.

Tourismuszertifikat und weitere Genehmigungen

Der Betrieb des Hotels als Tourismusanlage setzt das vom zuständigen Ministerium erteilte Tourismuszertifikat voraus. Unter welchen Voraussetzungen das Zertifikat auf den neuen Inhaber übergeht oder neu beantragt werden muss, hängt von der Struktur der Transaktion und der Art des Zertifikats ab. Für Betriebszertifikate einfacher Beherbergungsbetriebe wurde im August 2026 zudem geregelt, dass eine Übertragung des Zertifikats außer im Wege der Verfügung von Todes wegen oder der Erbfolge unzulässig ist; bei solchen Anlagen sollte vor der Kaufentscheidung gesondert geprüft werden, welchen Zertifizierungsweg der neue Betreiber beschreiten kann. Die Beibehaltung der Zertifikatsklasse und der Sternezahl hängt davon ab, dass die Anlage bestimmte Standards einhält; es empfiehlt sich, vor dem Kauf zu prüfen, ob die Anlage diese Standards tatsächlich erfüllt.

Betriebs- und Gewerbeerlaubnis, Brandschutz- und Umweltgenehmigungen sowie Genehmigungen für Schwimmbad und Gastronomiebetrieb sind ebenfalls Gegenstand dieser Prüfung. Mängel bei diesen Genehmigungen zeigen sich oft nicht im Verkaufsprozess, sondern bei der ersten Kontrolle.

Personal und Saisonkräfte

Beim Share Deal bleibt der Arbeitgeber dieselbe Gesellschaft, sodass die Arbeitsverträge unverändert fortbestehen. Wird das Hotel als Betrieb übertragen, finden die Vorschriften über den Betriebsübergang Anwendung, und die bestehenden Arbeitsverträge gehen grundsätzlich mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Arbeitgeber über. Zu beachten ist auch, dass der bisherige und der neue Arbeitgeber für langfristige Verbindlichkeiten wie die Abfindung bei Beendigung (kıdem tazminatı) in gewissem Umfang gemeinsam haften. Besondere Bedeutung hat die Lage der Saisonkräfte; denn bei Beschäftigten, die jede Saison neu eingestellt werden, können die Rechtsnatur der Verträge und die Berechnung der Betriebszugehörigkeit Gegenstand von Streitigkeiten werden.

Betreiber-, Management- und Reiseveranstalterverträge

Viele Hotels werden im Rahmen eines Management- oder Franchisevertrags mit einer internationalen Marke oder durch Verpachtung an einen Betreiber geführt. Laufzeit, Kündigungsbedingungen und die Frage, ob eine Übertragung der Zustimmung der Gegenseite bedarf, bestimmen die tatsächliche Kontrolle des Investors über das Hotel. Da Kontingent- und Frühbuchungsverträge mit Reiseveranstaltern die Einnahmen der Saison nach dem Kauf weitgehend im Voraus festlegen, sind auch deren Bedingungen gesondert zu prüfen.

Fazit

Beim Hotelerwerb in der Türkei hängt der Wert der Transaktion ebenso von den Rechten und Verträgen ab, die den Betrieb ermöglichen, wie von der Immobilie selbst. Die Entscheidung zwischen Share Deal und Immobilienerwerb unter Berücksichtigung der rechtlichen und steuerlichen Folgen, die Prüfung von Laufzeit und Übertragbarkeit der Rechte an staatlichem Grund und die frühzeitige Planung des Übergangs von Tourismuszertifikat, Personal und Betreiberverträgen verringern Überraschungen nach dem Kauf erheblich. Allgemeine Fragen zu Immobilien- und Unternehmenskäufen werden auf den Seiten der jeweiligen Rechtsgebiete behandelt.