Ferienimmobilien - Steuern & Erbschaft

Die Entscheidung zum Erwerb einer Ferienimmobilie wird häufig emotional und im Überschwang positiver Erinnerungen an einen schönen Sommerurlaub getroffen. Bei aller Begeisterung über die Schönheit von Haus und Gegend ist es jedoch wichtig, auch die Kosten im Blick zu behalten, um später unangenehme Überraschungen und mithin einen „Buyer’s remorse“ zu vermeiden. Dies beginnt mit Nebenkosten des eigentlichen Erwerbs und kann sich bis hin zu der Erbschaftssteuer im Falle der Vererbung hinziehen.

Im Folgenden beleuchten wir für die Türkei, die zu berücksichtigenden Kosten, die beim Erwerb der Immobilie, im laufenden Betrieb, bei der Veräußerung, bei der Schenkung oder auch im Erbfall anfallen können. 

Inhaltsübersicht

Welche Kosten fallen beim Erwerb einer Ferienimmobilie an?

Die Übertragung von Immobilien erfolgt direkt beim Grundbuchamt. Die Grundbuchgebühren betragen jeweils 2% des Kaufpreises für den Käufer und den Verkäufer. Beim Erwerb einer Immobilie durch Ausländer fordert das Grundbuchamt ferner ein Wertgutachten durch ein lizensiertes Grundstücksbewertungs-unternehmen an, die Kosten hierfür betragen um die € 400,00. Die übliche Maklergebühr beträgt ebenfalls jeweils 2% zzgl. MwSt (18%) für Käufer und Verkäufer, die Maklergebühr ist jedoch verhandelbar. Eine Grunderwerbssteuer gibt es in der Türkei nicht. Handelt es sich bei der Immobilie um einen Neubau, der zum ersten Mal veräußert wird, so ist der ausländische Käufer von der Mehrwertsteuer befreit, wenn er keinen Wohnsitz in der Türkei hat und die Immobilie in ausländischer Währung bezahlt. Anderenfalls muss für eine Fläche bis zu 150 m2 Mehrwertsteuer i.H.v. 8% pro Quadratmeter-preis und für die darüberliegende Fläche 18% pro Quadratmeterpreis bezahlt werden, wenn die Immobilie von einem Unternehmen erworben wird.

Welche laufenden Kosten trägt der Eigentümer einer Ferienimmobilie?

Nach dem Erwerb der Immobilie ist jedes Jahr die Grundsteuer i.H.v. 1% des Verkehrswertes der Immobilie abzuführen, die Zahlung erfolgt in zwei Raten. Befindet sich die Immobilie in einer Großstadt, so beträgt die Grundsteuer 2% des Verkehrswertes. Der Verkehrswert wird alle vier Jahre von den kommunalen Schätzungsausschüssen neu ermittelt. Hinzu kommt die Abfallsteuer, diese ist jedoch geringfügig und bemisst sich anhand des Wasserverbrauchs (1,50 TL/ m3 in Großstädten, ansonsten 1,10 TL/ m3). Ferner müssen Strom-, Wasser und ggf. Erdgasabnahmeverträge geschlossen werden, deren Kosten geringfügig sind.

Welche Kosten fallen bei der Veräusserung einer Ferienimmobilie an?

Bei der Veräußerung fallen erneut Grundbuchgebühren i.H.v. 2% des Kaufpreises und gegebenenfalls Maklergebühren i.H.v. 2% zzgl. MwSt (18%) des Kaufpreises jeweils für den Käufer und Verkäufer an. Wird die Immobilie vor Ablauf von fünf Jahren ab dem Erwerb der Immobilie veräußert, so muss der Verkäufer Einkommenssteuer auf die Differenz zwischen dem damaligen und jetzigen Kaufpreis bezahlen. Die Einkommenssteuer variiert zwischen 15 und 40% und ist abhängig von der Höhe des Gewinns, den der Verkäufer aufgrund der Veräußerung erwirtschaftet hat. Hat der Verkäufer von der Befreiung von der Mehrwertsteuer profitiert und veräußert die Immobilie vor Ablauf von drei Jahren ab dem Erwerb der Immobilie, so muss er die Mehrwertsteuer zzgl. Zinsen nachzahlen.

Welche Kosten fallen bei einer Schenkung zu Lebzeiten an?

Auch die Schenkung erfolgt beim Grundbuchamt, der Schenkungsempfänger muss Grundbuchgebühren i.H.v. 6,831% des beim Grundbuchamt deklarierten Wertes der Immobilie bezahlen. Hinzu kommt die Schenkungssteuer. Da der Freibetrag lediglich 23.387,00 TL beträgt (dieser Betrag wird jedes Jahr angepasst), ist in jedem Fall Schenkungssteuer zu bezahlen. Die Schenkungssteuer ist je nach Höhe der Schenkung gestaffelt und beträgt im Jahr 2023 bei einem Wert bis zu 1.100.000,00 TL 10%, für den darauffolgenden Betrag bis zu 2.600.000,00 TL 15%, für den darauffolgenden Betrag bis zu 5.500.000,00 TL 20%, für den darauffolgenden Betrag bis zu 10.900.000,00 TL 25% und alle Beträge, die den Betrag von 20.100.000,00 TL übersteigen, 30%. Auch diese Beträge werden jährlich angepasst. Erfolgt die Schenkung an die Eltern, den Ehegatten oder die Kinder, so halbieren sich die o.g. Steuersätze.

Welche Kosten fallen im Erbfall an?

Auch die Übertragung einer Immobilie auf den/ die Erben erfolgt beim Grundbuch, Grundbuchgebühren fallen jedoch nicht an. Im Falle des Erbfalls beträgt der Steuerfreibetrag für den Ehegatten und die Abkömmlinge jeweils 1.015.747,00 TL, gibt es keine Abkömmlinge, so verdoppelt sich der Steuerfreibetrag für den hinterbliebenen Ehegatten auf 2.032.742,00 TL. Für darüberhinausgehende Beträge wird die Erbschaftssteuer wie bei der Schenkungssteuer gestaffelt. Die Erbschaftssteuer beträgt im Jahr 2023 für Beträge bis zu 1.100.000,00 TL 1%, für den darauffolgenden Betrag bis zu 2.600.000,00 TL 3%, für den darauffolgenden Betrag bis zu 5.500.000,00 TL 5%, für den darauffolgenden Betrag bis zu 10.900.000,00 TL 7% und alle Beträge, die den Betrag von 20.100.000,00 TL übersteigen, 10%. Auch diese Beträge werden jährlich angepasst.



Autor: Senem Kathrin Güçlüer