Regelungen des türkischen Obligationsgesetzes Nr. 6098 in bezug auf gewerbliche Mietverträge

Die Mietvertragsregelungen des türkischen Obligationsgesetzes (“TBK”) Nr. 6098, welches am 01.07.2012 in Kraft getreten ist, werden ab dem 01.07.2020 auch in Bezug auf gewerbliche Mietverträge angewandt.

Die besagten Regelungen, welche zu erheblichen Veränderungen bei gewerblichen Mietverträgen führen werden, lauten wie folgt:

TBK Art. 323 - “Übertragung des Mietvertrages”

Die Übertragung eines Mietvertrages an eine dritte Person erfordert die schriftliche Einwilligung des Vermieters. Bei gewerblichen Mietverträgen ist der Vermieter nicht dazu berechtigt, diese Einwilligung vorzuenthalten, solange kein gültiger Grund dafür besteht. Bei der Übertragung eines gewerblichen Mietvertrages haftet der übertragende Mieter bis zum Ende der Mietdauer (jedoch höchstens bis zu einem Zeitraum von zwei Jahren) gemeinschaftlich mit dem neuen Mieter.

TBK Art. 325 - “Rückgabe des Mietobjektes vor Ablauf des Mietvertrages”

Im Falle, dass das gewerbliche Mietobjekt vor Ablauf der Vertragsdauer oder ohne Einhaltung der Kündigungsfristen an den Vermieter zurückgegeben wird, dauern die vertraglichen Verpflichtungen des Mieters über jene Dauer an, welche für die Neuvermietung des Objektes unter ähnlichen Voraussetzungen als angemessen erachtet werden könnte. Der Vermieter ist dazu berechtigt, im Rahmen der Neuvermietungsdauer Entschädigung vom Mieter zu fordern. Die Summe einer solchen Entschädigungszahlung wird in der Regel gerichtlich auf der Grundlage des 3-monatigen Mietbetrages bestimmt. Da jedoch bei der Bestimmung der Entschädigungssumme die Lage des Mietobjektes und die Umstände des Mietmarktes in Betracht gezogen werden, kann es zu diesbezüglichen Abweichungen kommen.

Der Mieter kann sich jedoch von seinen vertraglichen Schulden befreien, falls er einen zahlungskräftigen und vom Vermieter annehmbaren neuen Mieter ausfindig macht, der zur Übernahme des Mietvertrages bereit ist.

TBK Art. 331 – “Schwerwiegende Gründe im Rahmen der Außerordentlichen Kündigung”

Beide Parteien eines gewerblichen Mietvertrages sind unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen jederzeit zur Kündigung des Vertrages berechtigt, falls schwerwiegende Gründe bestehen, welche die Weiterführung der Vertragsbeziehung unzumutbar machen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen jedoch auch unter solchen Umständen eingehalten werden. Die Gerichte sind dazu berechtigt, die finanziellen Konsequenzen einer solchen Kündigung zu bestimmen.

TBK Art. 340 – “Gekoppelte Verträge”

Gekoppelte Verträge, welche (i) nicht zum Vorteil des Mieters sind und (ii) nicht in direktem Zusammenhang mit der Nutzung des Mietobjektes stehen, werden ab dem 01.07.2020 als ungültig erachtet. In diesen Rahmen fallen beispielsweise Vertäge, die den Mieter dazu verpflichten, bestimmte Dienstleistungen vom Vermieter zu beziehen.

TBK Art. 342 – “Kautionszahlung des Mieters”

Ab dem 01.07.2020 können die von Mietern zu zahlenden Kautionen höchstens auf einen Betrag von 3 Monatsmieten angesetzt werden. Bei gewerblichen Mietverträgen, welche vor diesem Datum abgeschlossen wurden, konnte der Kautionsbetrag beliebig bestimmt werden.  

Im Falle, dass der Kautionsbetrag in Bar oder in Form eines Wertpapiers eingezahlt wird, muss die Zahlung auf ein Depositenkonto erfolgen. Die Bank kann die Kaution nur dann zurückzahlen, falls beide Parteien des Mietvertrages ihre Zustimmung erteilen oder (im Falle eines Rechtsstreits) ein rechtskräftiges Gerichtsurteil oder ein abgeschlossenes Mahnverfahren vorliegt.

TBK Art. 343 – “Vertragsänderungen zu Ungunsten des Mieters”

Laut dieser Regelung wurden jegliche Veränderungen von gewerblichen Mietverträgen zu Ungunsten des Mieters (Bestimmung des Mietpreises ausgeschlossen) untersagt.

TBK Art. 344 – “Bestimmung des Mietpreises”

Bei gewerblichen Mietverträgen wurde die Obergrenze der Mietpreissteigerung ab dem 01.07.2020 auf den 12-monatigen Durchschnittswert des Verbraucherpreisindexes (“TÜFE”) des vorherigen Mietjahres beschränkt. Da diese Regelung auch in Bezug auf Mietverträge, deren Dauer länger als 1 Jahr beträgt, gilt, unterliegt die Mietpreissteigerung von befristeten Mietverträgen ebenfalls der genannten Obergrenze.

Falls der Mietpreis auf Devisenbasis bestimmt wurde, kann für eine Dauer von 5 Jahren ab Unterzeichnung des Mietvertrages keine Mietpreisänderung durchgeführt werden. Im Falle, dass sich eine der Parteien aufgrund von Veränderungen der Devisenkurse oder ähnlichen Gründen laut Art. 138 des TBK in Zahlungsnot befindet, kann die besagte Partei mittels einer Anpassungsklage eine gerichtliche Mietpreisänderung beantragen.

Der auf Devisenbasis festgelegte Mietpreis kann mittels einer Feststellungsklage, welche nach 5 Jahren ab Unterzeichnung des Mietvertrages erhoben werden kann, gesteigert werden.

TBK Art. 346 – “Regelungen zu Ungunsten des Mieters”

Bei gewerblichen Mietverträgen kann dem Mieter keine zusätzliche Zahlungsverpflichtung außer dem Mietpreis und den Nebenkosten auferlegt werden. Insbesondere Regelungen, welche im Falle eines Verzugs die Zahlung einer Vertragsstrafe oder die Fälligkeit der nachfolgenden Mieten vorsehen, werden ab dem 01.07.2020 als ungültig erachtet.

TBK Art. 354 – “Begrenzung der Klagegründe”

Die Regelungen des TBK bezüglich der Kündigung des Mietvertrages auf Klageweg können ab dem 01.07.2020 nicht mehr zu Ungunsten des Mieters geändert werden. In diesem Rahmen werden Vertragsregelungen, welche diesbezügliche Veränderungen zu Ungunsten des Mieters vorsehen, ab dem 01.07.2020 als ungültig erachtet.

Bei weiteren Fragen bezüglich der Angelegenheit wenden Sie sich bitte an uns!