6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun İşyeri Kirası ile İlgili Hükümleri

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) kira sözleşmelerine dair hükümleri, 01.07.2020 tarihinden itibaren işyeri kiraları için de uygulanmaya başlayacaktır.

İçerikleri uygulamada ciddi değişikliklere yol açacak olan hükümler aşağıda detaylandırılmıştır:

TBK m. 323 – “Kira İlişkisinin Devri”

Kira ilişkisinin üçüncü bir kişiye devredilebilmesi için kiraya verenin yazılı izni aranmaktadır. İşyeri kiralarında kiraya verenin, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacağı öngörülmüştür. Bunun yanı sıra işyeri kiralarında devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacağı düzenlenmiştir.

TBK m. 325 – “Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi”

Sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmaksızın kiralananın geri verilmesi durumunda, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu kapsamda kiraya verenin, kiralanan yerin yeniden kiralanabileceği süreyi gözeterek kiracıdan tazminat talep etmesi mümkündür.  Bahsi geçen tazminat tutarı mahkemelerce genellikle 3 aylık kira bedeli tutarında belirlenmekle birlikte, bu husus kiralanan yerin konumu ve pazar koşullarına göre değişkenlik göstermektedir.

Ancak kiracı, ödeme gücüne sahip, kira ilişkisini devralmaya hazır ve makul şartlarda kiraya veren tarafından kabul edilmesi beklenebilecek yeni bir kiracı bulursa, kira sözleşmesinden doğan borçlarından kurtulma şansına sahiptir.

TBK m. 331 – “Olağanüstü Fesih Bağlamında Önemli Sebepler”

İşyeri kiralarında taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshetme imkanına sahiptir. Bu çerçevede kira ilişkisinin devamını taraflar için çekilmez kılan hususların meydana gelmesi halinde dahi yasal fesih süresine uyulması gerekmektedir. Bunun yanı sıra feshin parasal sonuçlarının belirlenmesi konusunda takdir yetkisi mahkemeye bırakılmıştır.

TBK m. 340 – “Bağlantılı Sözleşme”

01.07.2020 itibariyle; (i) kiracının yararına olmayan ve (ii) kiralanan yerin kullanımı ile doğrudan bir bağlantısı olmayan kirayla bağlantılı sözleşmeler geçersiz addedilecektir. Örneğin kiracının, kiraya verenden belirli bir hizmet temin etmesi yükümlülüğünü öngören hükümler bu kapsamda değerlendirilebilir.

TBK m. 342 – “Kiracının Güvence Vermesi”

01.07.2020 tarihi itibariyle kiracı tarafından verilecek olan güvence (depozito) tutarının 3 aylık kira bedelini aşması mümkün olmayacaktır. Bu tarihten önce yapılan işyeri kira sözleşmelerinde, depozito tutarının serbestçe belirlenmesi mümkündü.

Bunun yanı sıra, depozitonun para veya kıymetli evrak olarak ödeneceği hallerde, bu ödemenin vadeli tasarruf hesabına yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya (bir uyuşmazlığın söz konusu olması durumunda) kesinleşmiş bir icra takibine veya mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

TBK m. 343 – “Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı”

Bu hüküm uyarınca işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacaktır.

TBK m. 344 – “Kira Bedelinin Belirlenmesi”

01.07.2020 itibariyle işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeli artışı, bir önceki kira yılında geçerli olan tüketici fiyat endeksinin (“TÜFE”) 12 aylık ortalamasını geçmeyecek   şekilde sınırlandırılmıştır. Bu kuralın “bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından da uygulanacağı” öngörüldüğünden, belirli süreli işyeri kira sözleşmelerinde yapılan kira bedeli artışı da üst sınır kuralına tabidir.

Bunun yanı sıra kira bedeli yabancı para cinsinden belirlenmişse, sözleşmenin kuruluşundan itibaren 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, döviz kurlarında yaşanan değişiklikler veya benzeri sebeplerden ötürü taraflardan biri TBK m. 138 çerçevesinde “aşırı ifa güçlüğü” ile karşı karşıya kalırsa, uyarlama davası yoluyla kira bedelinde değişiklik yapılması mahkemeden talep edilebilir.

Yabancı para cinsinden belirlenen kira bedeli, sözleşmenin kuruluşundan itibaren 5 yıl geçtikten sonra açılacak kira tespit davası ile artırılabilir.

TBK m. 346 – “Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı”

İşyeri kirasında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersiz addedilecektir.

TBK m. 354 – “Dava Sebeplerinin Sınırlılığı”

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin TBK hükümlerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini öngören bu düzenleme, 01.07.2020 itibariyle işyeri kiraları bakımından da uygulanacaktır. Bu çerçevede kiracı aleyhine değişiklik yapan sözleşme hükümleri geçersiz addedilecektir.

Konuya ilişkin sorularınız ile ilgili olarak bizimle iletişime geçmenizi rica ederiz.