Tatil Mülkleri - Vergiler & Miras: Almanya, Fransa & Avusturya

I. GİRİŞ

Hayalden gayrimenkule: Tatil mülkleri her zaman cazip olmuştur, özellikle de klasik otel konaklamasından uzak tatillerin giderek daha popüler hale geldiği zamanlarda. Ancak tüm bu büyük ilgiye rağmen, maliyetleri göz önünde bulundurmak önemlidir. Bu, fiili satın alma işleminin arızi maliyetleriyle başlar ve bir miras durumunda veraset ve intikal vergisine kadar uzanabilir.

Aşağıda, Almanya, Fransa ve Avusturya için bir mülkün satın alınması, devam eden operasyonlar, satış, bağış veya miras durumunda ortaya çıkabilecek dikkate alınması gereken maliyetleri inceliyoruz.

II. ALMANYA

TATİL MÜLKÜ SATIN ALIRKEN HANGİ MASRAFLAR SÖZ KONUSUDUR?

Bir mülkün alıcısı, öncelikle mülk satın alma sözleşmesinin noter tasdiki ve yürütülmesi için noter ücretlerini karşılamalıdır. Buna ek olarak, tapu kayıtları için gerekli ücretler de vardır. Hem noter masrafları hem de tapu kayıtları için gerekli maliyetler satın alma fiyatının tutarına bağlıdır. Örneğin, 1,5 milyon EUR tutarında bir satın alma işlemi için noter masrafları 5.070,00 EUR artı %19 KDV ve tapu kayıt masrafları 7.600,00 EUR ‘dur Mülkün satın alınması sırasında ipoteklerin kaldırılması söz konusu olursa, daha fazla noter masrafı ve tapu sicil harcı ortaya çıkacaktır.

Bu masraflara ek olarak, alıcı, federal eyalete bağlı olarak %3,5 (Bavyera) ile %6,5 (Schleswig-Holstein) arasında değişen tapu devir vergisini ödemek zorundadır.

Noter masrafları, tapu harçları ve emlak devir vergisi, tatil mülkü veya başka bir mülk olup olmadığına bakılmaksızın ortaya çıkan maliyetlerdir. Özel mülk veya ticari mülk olarak kullanılması da maliyetler veya emlak devir vergisi üzerinde bir rol oynamaz.

Emlak devir vergisi, mülk satın alma sözleşmesine göre genellikle alıcı tarafından karşılanmasına rağmen hem alıcı hem de satıcı, yasalara göre müşterek ve müteselsil borçlu olarak ödeme yapmakla yükümlüdür.

Bir mülk satın alma sözleşmesinin hazırlanması için bir avukatın görevlendirilmesi durumunda, avukat masrafları da eklenecektir.  Ancak Almanya'da bir sözleşmenin hazırlanması için bir avukatın görevlendirilmesi alışılmadık bir durumdur. Satın alma sözleşmesi genellikle noter tarafından düzenlenir ve bu faaliyet noter ücretlerinden karşılanır. Aracı olarak bir emlakçının görevlendirilmesi halinde, aracılık masrafları da ek maliyet olarak eklenir. Aracılık masrafları genellikle satın alma fiyatının %3,5 ila %5,5'i arasındadır. Genel bir kılavuz olarak, Almanya'da bir mülk satın alırken, bir emlakçının dahil olup olmadığına bağlı olarak, satın alma fiyatının %5 ila %10'u arasında ek maliyetler beklenmelidir.

TATİL MÜLKÜ SAHİBİ HANGİ MALİYETLERİ ÜSTLENİR?

Özellikle bir tatil mülkü söz konusu olduğunda, ikinci ev vergisi, federal eyalete bağlı değişen miktarlarda bir cari maliyet olarak ortaya çıkar.

Buna ek olarak, her mülk sahibini etkileyen işletme maliyetleri de dikkate alınmalıdır: Bunlar her şeyden önce gaz, su, elektrik, çöp, atık su, emlak vergisi, sigorta vb. için genel işletme maliyetlerini içerir; eğer bir kat mülkiyeti ise, mülk yönetim maliyetleri de dikkate alınmalıdır. Diğer masraflar, mülkün örneğin kısa süreli olarak tatil amaçlı misafirlere kiralanıp kiralanmadığına bağlıdır. Bu durumda, daha kısa aralıklarla yinelenen bakım onarım maliyetleri ortaya çıkabilir.

BİR TATİL MÜLKÜ SATILIRKEN HANGİ MASRAFLAR ORTAYA ÇIKAR?

Almanya'da bir tatil mülkünün satışında satıcının hangi vergilerle karşı karşıya kalacağı, öncelikle tatil mülkünün özel bir varlık mı yoksa ticari bir varlık mı olduğuna ve ayrıca satıcının mülkü özel bir kişi olarak mı yoksa bir mülk sahibi şirket aracılığıyla mı elinde tuttuğuna bağlıdır. Mülk özel varlık olarak tutuluyorsa, spekülatif bir işlem olmadığı sürece satış genellikle vergiden muaftır. Satın alma ve satışın 10 yıllık bir süre içinde gerçekleşmesi halinde böyle bir işlem olduğu varsayılabilir. Bu durumda, satın alma maliyetleri ile satış fiyatı arasındaki fark kişisel gelir vergisine tabidir. Vergi oranı, satıcının özel kişisel koşullarına bağlıdır.

Satıcı mülkü ticari varlıklarında tutuyorsa veya vergi makamlarının mülk ticareti yaptığını varsayacağı şekilde belirli bir süre içinde üçten fazla mülk edinip satıyorsa, satın alma maliyetleri ile satış gelirleri arasındaki fark, elde tutma süresine bakılmaksızın, her zaman kişisel gelir vergisine tabidir.

Satıcının alıcıya geçerli bir enerji performans sertifikası sunmakla yükümlü olduğu da unutulmamalıdır. Bu yükümlülüğün ihlali para cezası ile cezalandırılır.

ÖMÜR BOYU BAĞIŞIN MALİYETİ NEDİR?

Almanya'da veraset ve intikal vergisinin miktarı, bağış yapan ile bağış alan arasındaki akrabalık derecesine bağlıdır. Akrabalık ne kadar yakınsa, vergi oranları da o kadar düşük olur. Eşler arasında 500.000,00 EUR tutarında bir muafiyet söz konusudur; ebeveyn ve çocuk arasındaki muafiyet ise her biri için 400.000,00 EUR tutarındadır. Muafiyet tutarları her 10 yılda bir yenilenmekte ve bu da yapılandırma için potansiyel yaratmaktadır.

Gayrimenkul bağışlarında, veraset ve intikal vergisine ek olarak noter masrafları ve tapu harçları da dikkate alınmalıdır. Noter onaylı bir bağış sözleşmesi yapılması zorunludur. Masraflar, bağış yoluyla devredilen mülkün değerine bağlıdır. Değeri 1,5 milyon EUR olan bir gayrimenkulün noter masrafları ve tapu harçları satışla aynıdır.

MİRAS DURUMUNDA HANGİ MASRAFLAR ORTAYA ÇIKAR?

Almanya'daki bir mülkün bağış veya hediye olarak verilmesi ya da miras kalması veraset ve intikal vergisi açısından önemli bir rol oynamaz. Hem vergi oranları hem de vergiden muaf tutarlar, mülkün bağış veya miras olarak verilip verilmediğine bakılmaksızın aynı ölçüde geçerlidir.

Yapılandırma seçeneklerini açıklamak için bir örnek verelim:

Evli çift K ve E 2020 yılında 2 milyon EUR ‘ya bir tatil mülkü satın aldıysa, her biri ideal bir yarıya sahipse, Ç1 ve Ç2 adında iki çocukları varsa ve K 2023 yılında ölüme bağlı bir tasarrufta bulunmadan ölürse, yani miras hukuku uygulanırsa, aşağıdaki durum geçerli olacaktır:

1 milyon EUR’ luk tereke söz konusudur. E, 500.000,00 EUR' dan 500.000,00 EUR' luk muafiyet tutarı düşüldükten sonra 500.000,00 EUR miras alır, ErbSt (veraset ve intikal vergisi) = 0. Ç1 ve Ç2’nin her biri için 250.000 EUR’ dan 400.000,00 EUR muafiyet tutarı düşüldükten sonra, 250.000’er EUR miras kalır. ErbSt (veraset ve intikal vergisi)= 0.

Eğer K mülkün tek mülkiyetine sahip olsaydı, aşağıdaki vergi yükü ortaya çıkacaktı:

2 milyon EUR' luk bir tereke söz konusudur. 2 milyon EUR' luk terekeden E'ye 1 milyon EUR miras kalmaktadır. Eşler için geçerli olan 500.000,00 EUR' luk muafiyet tutarı düşüldüğünde kalan 500.000,00 EUR x %15 = E için 75.000,00 EUR vergi yükü çıkar. Ç1 ve Ç2' nin her birine 500.000,00 EUR miras kalmaktadır. Her biri için 400.000,00 EUR' luk muafiyet tutarı düşüldüğünde kalan tutar 100.000,00 x %11 = her bir çocuk için 11.000,00 EUR, yani toplam 97.000,00 EUR vergi yükü ortaya çıkmaktadır. Bu örnek, veraset ve intikal vergisi yükünden kaçınma/azaltma konusunda önemli bir manevra alanı olduğunu ve miras durumunda olası vergi sonuçlarının iktisap sırasında bile dikkate alınması gerektiğini göstermeyi amaçlamaktadır.

III. FRANSA

TATİL MÜLKÜ SATIN ALIRKEN HANGİ MASRAFLAR SÖZ KONUSUDUR?

Fransa'da bir mülk satın alırken satın alma fiyatına ek olarak harçlar ve vergiler de söz konusudur.

Öncelikle noter ücretlerinden bahsetmek gerekir. Noterlik hizmetleri karşılığı ödenecek tutar için ücret tarifeleri vardır. Ücretler, satın alma fiyatının yaklaşık %1'ine denk gelmektedir. Noter, noter tasdikine ek olarak başka hizmetler de sunarsa, ek ücretler talep edebilir.

Buna ek olarak arazi devir vergisi ve kadastro vergisi de bulunmaktadır. Arazi devir vergisi ("droit de mutation") mülkün satın alınmasını vergilendirmek için kullanılırken, kadastro vergisi ("taxe de publicité foncière") mülkün tapu siciline kayıt masraflarını karşılamak için kullanılır.

Vergi ve harçların toplam tutarı şu anda kullanılmış mülkler için satın alma fiyatının yaklaşık %7 ila %8'ine, yeni mülkler için ise yaklaşık %2 ila %3'üne denk gelmektedir. Prensip olarak, bunlar alıcı tarafından karşılanmalıdır.

Son olarak, yeni gayrimenkul satın alırken %20 tutarında KDV ("taxe sur la valeur ajoutée") ödenmesi gerektiği belirtilmelidir. Ancak, bu genellikle zaten satın alma fiyatına dahildir.

TATİL MÜLKÜ SAHİBİ HANGİ MALİYETLERİ ÜSTLENİR?

Satın aldığınız mülkte kendiniz yaşıyorsanız, aşağıdaki ücret ve vergiler tahsil edilecektir:

Emlak vergisi ("taxe foncière sur les propriété bâties"), ilgili yılın 1 Ocak tarihinde mülk sahibi, kiracı veya intifa hakkı sahibi olan kişi tarafından yıllık olarak ödenmelidir. Mülk 1 Ocak'tan sonra satılırsa, o yıl için emlak vergisi zaten ödenmiş olur. Ancak, ön sözleşmede alıcının bunun bir kısmını ödemesi kararlaştırılabilir ki bu yaygın bir uygulamadır.

2023 yılından itibaren konut vergisi ("taxe d'habitation") kaldırılmıştır.

Buna ek olarak, gayrimenkul mülkiyeti ile ilgili devam eden başka maliyetler de vardır.

BİR TATİL MÜLKÜ SATILIRKEN HANGİ MASRAFLAR ORTAYA ÇIKAR?

Satıcının ana ikametgahı olmayan bir mülkün satışı durumunda, Fransa'da genellikle bir değer artış vergisi ("plus-value immobilière" olarak adlandırılır) alınır. Burada belirleyici olan, mülkün satın alınmasından bu yana elde edilen kârdır. Bu kâr vergisi, satışın noter tarafından onaylanması üzerine ödenir ve satıcı tarafından karşılanır. Ticari emlak satıcıları veya kurumlar vergisine tabi şirketler için aşağıda ele alınmayan özel kurallar geçerlidir.

Vergi temel olarak üç bileşenden oluşmaktadır:

• %19 oranındaki gelir vergisi payı ("impôt sur le revenu");
• Bir AB ülkesinde veya İsviçre'de sosyal güvenlik yükümlülüklerine tabi olan kişiler için sırasıyla %17,2 ve %7,5 tutarındaki sosyal güvenlik katkıları ("prélèvement sociaux") ("Dayanışma Kesintisi", "prélèvement de solidarité");
• Değer artışının 50.000 EUR 'yu aşması halinde %2 ila %6 oranında ek vergi ("taxe additionnelle").

Verginin hesaplanmasına ilişkin yasal çerçeve karmaşıktır ve söz konusu duruma göre değişir. Prensip olarak, vergilendirilebilir değer artışı (elde tutma süresine ilişkin indirimler uygulanarak), vergi muafiyetleri dikkate alınarak önceden belirlenmelidir. Örneğin, mülkü elde tutmanın altıncı yılından itibaren gelir vergisi için indirimler vardır (6 ila 21 yıl arasında elde tutma süresi için %6 ve 22. yılda %4); elde tutma süresi 22 yılı aşarsa, gelir vergisi yoktur. Sosyal güvenlik primlerinden 30 yıllık elde tutma süresinden itibaren feragat edilmektedir.

Buna ek olarak, özel muafiyetler de vardır, örneğin:

• Bir satıcının başlangıçta Fransa'da ikamet etmesi ve sınırsız vergi yükümlülüğüne tabi olması, daha sonra ana ikametgahını Almanya'ya taşıması ve Fransa'daki ikametgahını terk ettiği yıl içinde Fransa'daki konutunu satması;
• Satıcının geçmişte en az iki yıl Fransa'da yaşamış olması ve Fransa'daki ikametini terk ettikten sonraki 10 yıl içinde Fransa'daki mülkünü satmış olması halinde 150.000 EUR 'luk vergi muafiyetinin uygulanması.

Yukarıda belirtilen alternatifler için, satıcının mülkünü geçici olarak kiraya vermemiş veya başka bir şekilde üçüncü şahısların kullanımına sunmamış olması önemlidir.

Uygulamada noter, vergi dairesinin bir uzantısı olarak hareket eder ve satın alma bedeli noter emanet hesabına yatırıldıktan sonra verginin Fransız vergi makamlarına ödenmesini emanetçi sıfatıyla sağlamalıdır.

ÖMÜR BOYU BAĞIŞIN MALİYETİ NEDİR?

Fransa ve Almanya arasında yürürlükte olan ve 3 Nisan 2009 tarihinden itibaren tüm miras ve bağış durumları için geçerli olan çifte vergilendirme anlaşmasına göre, Fransa'da bulunan bir mülk (ayrıca) her zaman orada vergilendirilebilir (doluluk ilkesi olarak adlandırılır). Vergi oranının belirlenmesi, küresel varlıkların (Fransa dışındaki bu tür mallar da dahil olmak üzere) da dikkate alınacağı şekilde tasarlanmıştır; bu da vergi oranını artırmaktadır. Ancak, Fransa'da yalnızca - Fransız mülkleri gibi – çifte vergilendirme anlaşması temelinde Fransa'da vergilendirilebilen varlıklar vergilendirilir.

Aksi takdirde, vergilendirmenin kapsamı vasiyetçinin ve mirasçının ikamet yerine bağlıdır. Örneğin, mirasçılardan biri Fransa'da ikamet ediyorsa, Almanya'da ödenen vergileri de dikkate alarak miras payını Fransa’da da vergilendirmelidir.

Miras olayı Fransa dışında gerçekleşmişse, Fransız veraset vergisi beyannamesi ve veraset vergisi ödemesi 12 ay içinde sunulmalı veya vergi ödenmelidir; Noisy Le Grand'daki vergi dairesi ("Recette des non-résidents", 10 rue du Centre, 93465 Noisy Le Grand Cedex) yabancı miras davalarından merkezi olarak sorumludur. Eğer vasiyetçi Fransa'da ölmüşse, bu süre sadece altı ay ile sınırlıdır. Yukarıda belirtilen sürelere uyulmaması halinde gecikme faizi ve cezaların uygulanabileceği unutulmamalıdır.  Çok sayıda vaka kombinasyonu ve uyulması gereken son tarihler nedeniyle, sınır ötesi bağlamda hukuki tavsiye alınması şiddetle tavsiye edilir.

MİRAS DURUMUNDA HANGİ MASRAFLAR ORTAYA ÇIKAR?

Yukarıya bakınız.

IV. AVUSTURYA

TATİL MÜLKÜ SATIN ALIRKEN HANGİ MASRAFLAR SÖZ KONUSUDUR?

İlk olarak, bir mülkün alıcısı Avusturya tapu siciline giriş ücretini (kayıt ücreti) ödemek zorundadır. Bu, satın alma fiyatının %1,1'ine denk gelmektedir. Buna ek olarak, emlak devir vergisi olarak satın alma fiyatının %3,5'i eklenir; böylece gayrimenkulün bir tatil mülkü olup olmadığına bakılmaksızın her durumda satın alma fiyatının %4,6'sı tutarında sabit maliyet ortaya çıkar. Emlak devir vergisi alıcı tarafından ödenecek olsa da, yasa uyarınca hem alıcı hem de satıcı bunun zamanında ödenmesinden sorumludur. Aile üyeleri arasındaki devirlerde, emlak devir vergisi ile bağlantılı olarak daha düşük vergi oranları veya matrahları uygulanmaktadır. Ayrıca, orman ve tarım arazileri için istisnalar (farklı matrahlar veya vergi oranları anlamında) bulunmaktadır.

Buna ek olarak, satın alma sözleşmesinin oluşturulması için avukat veya noter masrafları, satın alma sözleşmesi belgelerinin noter tasdik masrafları ve olası komisyoncu masrafları mevcuttur. Bu masrafların miktarı hakkında genel bir açıklama yapmak mümkün değildir, çünkü bunlar durumdan duruma değişiklik gösterebilir. Genel bir kılavuz olarak, Avusturya'da bir mülk edinirken, satın alma fiyatının en az %10'u tutarında bir ek maliyet beklenmelidir.

TATİL MÜLKÜ SAHİBİ HANGİ MALİYETLERİ ÜSTLENİR?

Özellikle tatil amaçlı bir mülk söz konusu olduğunda, ikincil ikamet veya turizm vergisi şeklinde devam eden maliyetler ortaya çıkabilir. Bu durumda, yasal durum federal eyalete bağlı olarak değişir. Bu verginin miktarı, federal eyalete bağlı olarak (ve bazı durumlarda ilgili belediyeye de bağlı olarak) yılda birkaç 100 EUR ile yılda 2.200 EUR (örneğin Tirol'de) arasında değişmektedir.

Buna ek olarak, her mülk sahibinin maruz kaldığı mevcut maliyetler de dikkate alınmalıdır: işletme maliyetleri, emlak vergisi, sigorta vb.

BİR TATİL MÜLKÜ SATILIRKEN HANGİ MASRAFLAR ORTAYA ÇIKAR?

Avusturya'da bir tatil mülkünün satılması durumunda, satıcı emlak gelir vergisi ödemek zorunda kalabilir. Bu vergi genellikle satıcının mülkün satışından elde ettiği kâr üzerinden %30 oranında alınmaktadır (31 Mart 2002 tarihinden önce satın alınan mülklerin satışında, satış gelirinin %4,2'si oranında efektif vergi uygulanmaktadır). Gayrimenkul gelir vergisinin bazı istisnaları bulunmaktadır; örneğin, mülkün belirli bir süre boyunca ana konut olarak kullanılması (yani sadece ikinci konut veya eğlence amaçlı konut olarak kullanılmaması) veya binanın mülk sahibi tarafından inşa edilmiş olması (ikinci durumda arazi ve mülk satışı vergiye tabidir). Ayrıca, satıcının satış sırasında alıcıya geçerli bir enerji performans sertifikası sunması gerektiği de unutulmamalıdır.

ÖMÜR BOYU BAĞIŞIN MALİYETİ NEDİR?

Avusturya'da (şu anda) veraset ve intikal vergisi bulunmamaktadır. Bununla birlikte, tapu siciline kayıt için %1,1 kayıt ücreti (piyasa değerine veya "genişletilmiş aile çevresine" göre hesaplanır) ve emlak devir vergisi de ödenir. Bu vergi 250.000 EUR 'ya kadar olan bağışlar için %0,5, sonraki 150.000 EUR için %2 ve buna ek olarak %3,5'lik normal vergi oranıdır (kademeli oran). Bağış durumunda emlak devir vergisi için değerlendirme esası, üç farklı şekilde (sabit oranlı değer yöntemi, emlak fiyat endeksi veya uzman görüşü) belirlenebilen mülk değeridir.

Avukat ve/veya noter için değişken maliyetler elbette bağış durumunda da ortaya çıkmaktadır.

MİRAS DURUMUNDA HANGİ MASRAFLAR ORTAYA ÇIKAR?

Avusturya'da 2008 yılından bu yana veraset ve intikal vergisi bulunmamaktadır. Ölüm nedeniyle edinim karşılıksız bir edinim olduğundan, emlak devir vergisi de burada kademeli oran kullanılarak ve mülkün değerine göre hesaplanmaktadır (bkz. yukarıdaki 4. madde). Ayrıca, tapu siciline kayıt için %1,1 oranında bir kayıt ücreti alınmaktadır.

Buna ek olarak, veraset işlemleri bağlamında, mahkeme komiseri olarak noter ücreti, saf veraset varlıkları üzerinden binde 5 mahkeme harcı ve değerleme raporu masrafları gibi masraflar da vardır.

İLETİŞİM

Almanya:

Axel Berninger

Axel.Berninger@schindhelm.com

Fransa:

Maurice Hartmann

Maurice.Hartmann@schindhelm.com

Avusturya:

Oskar Takacs

O.Takacs@scwp.com